Rilevatori di gas, monossido ed estintore: l'obbligo vale anche senza partita IVA

L'obbligo che quasi tutti attribuiscono a qualcun altro

La disposizione si trova nel comma 7 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145 del 2023, convertito con la legge 191 del 2023: lo stesso articolo che ha istituito il Codice Identificativo Nazionale. Il secondo periodo del comma è formulato così: «In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge». Nessun riferimento alla partita IVA, nessun riferimento all'attività d'impresa: l'espressione «in ogni caso» non lascia spazio a letture selettive.

La lettura sbagliata nasce da come è costruito il comma. Il primo periodo riguarda le unità «gestite nelle forme imprenditoriali» e prescrive per queste i requisiti di sicurezza degli impianti, come previsti dalla normativa statale e regionale vigente. Chi legge in fretta trattiene il riferimento all'impresa e lo estende a tutto il resto, compresi rilevatori ed estintori. Da qui la convinzione, diffusissima tra i proprietari privati, che la dotazione riguardi soltanto chi ha aperto una partita IVA e presentato la SCIA.

Il dubbio è stato chiuso dal Ministero del Turismo, che nelle proprie FAQ sulla banca dati delle strutture ricettive spiega come con la formula «in ogni caso» il legislatore abbia voluto ricomprendere tutte le unità abitative locate a breve o per finalità turistiche, «sia gestite nelle forme imprenditoriali, sia gestite nelle forme non imprenditoriali». Le stesse FAQ precisano che l'obbligo vale anche quando l'attività di locazione era già avviata prima che l'articolo 13-ter diventasse applicabile.

Le due previsioni dentro lo stesso comma

Il comma 7 contiene due prescrizioni distinte, con destinatari diversi e conseguenze diverse. La prima riguarda i requisiti di sicurezza degli impianti e si applica alle unità gestite in forma imprenditoriale, con rinvio alla normativa statale e regionale vigente: il contenuto concreto dipende quindi anche dalla Regione in cui si trova l'immobile. La seconda è la dotazione di rilevatori ed estintori, e riguarda tutte le unità locate a breve o per finalità turistiche. Confondere le due previsioni porta a due errori simmetrici: credersi esenti quando non lo si è, oppure inseguire adempimenti non dovuti.

C'è un terzo elemento che le tiene insieme, ed è il CIN. Il codice viene assegnato su istanza corredata da una dichiarazione sostitutiva che attesta la sussistenza dei requisiti di sicurezza, e per il Ministero del Turismo il termine dal quale i requisiti devono essere rispettati coincide con quello di acquisizione ed esposizione del codice. La dotazione, in altre parole, viene prima dell'annuncio, non dopo la prima prenotazione.

Che cosa serve avere in casa, in concreto

Sul piano pratico la norma chiede tre cose: un rilevatore di gas combustibili, un rilevatore di monossido di carbonio e almeno un estintore portatile. Le FAQ ministeriali aggiungono i dettagli tecnici che il testo di legge non contiene, dalle caratteristiche minime dell'estintore alla sua collocazione dentro l'alloggio. Vale la pena distinguere, voce per voce, ciò che la norma impone da ciò che è invece una cautela ragionevole: entrambe le cose servono, ma solo la prima è sanzionabile.

Le ultime due voci dell'elenco non sono obblighi di legge. Le FAQ precisano che il decreto parla genericamente di «dispositivi», senza prevedere esplicitamente e obbligatoriamente la realizzazione di impianti veri e propri di rivelazione; se però si sceglie di installare un impianto fisso, valgono le regole sui soggetti abilitati contenute nel decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37. Scrivere nelle informazioni all'ospite dove si trovano estintore e rilevatori resta invece una buona pratica, non una prescrizione.

• Un rilevatore di gas combustibili funzionante, dotato almeno della funzione di segnalazione dell'allarme, idonea ad avvertire celermente chi si trova nell'alloggio
• Un rilevatore di monossido di carbonio con le stesse caratteristiche: è un obbligo autonomo, non alternativo al precedente
• Almeno un estintore portatile a norma di legge, con capacità estinguente non inferiore a 13A e carica non inferiore a 6 kg o 6 litri, secondo le indicazioni richiamate dalle FAQ ministeriali
• Un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano: un alloggio su due piani ne richiede due anche se la superficie complessiva è piccola
• Collocazione in posizioni accessibili e facilmente visibili, in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo
• Estintore all'interno dell'unità immobiliare, anche quando lo stabile è già dotato di presidi nelle parti comuni
• Buona pratica: impugnatura dell'estintore a circa 110 centimetri dal piano di calpestio, la quota indicata dalle norme di prevenzione incendi richiamate dal Ministero
• Buona pratica: indicare nelle informazioni per l'ospite dove si trovano i dispositivi e come comportarsi quando l'allarme suona

L'esonero per gli immobili senza gas: quando opera e quando no

Il testo del comma 7 non prevede eccezioni: dice «tutte le unità immobiliari», e si ferma lì. L'esonero compare invece nelle FAQ del Ministero del Turismo, che indicano come esonerati «dall'obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio». È l'unica apertura ufficiale su questo punto, e va letta per intero.

Le condizioni sono due e devono valere insieme. La prima è l'assenza di impianto a gas. La seconda è che il rischio di rilasci di gas combustibili o di formazione di monossido sia escluso «con certezza»: una valutazione tecnica, non un'impressione del proprietario. Il monossido di carbonio nasce da qualunque combustione incompleta, quindi una stufa a pellet, un caminetto, una caldaia a gasolio o un box comunicante con l'abitazione sono elementi che meritano un esame, anche in una casa senza gas metano. Chi ritiene di rientrare nell'esonero dovrebbe farselo confermare da un tecnico abilitato.

Un punto va sottolineato perché sfugge con regolarità: l'esonero riguarda soltanto i rilevatori. L'estintore portatile resta dovuto in ogni caso, senza deroghe di alcun tipo, e la sua assenza è contestabile come qualunque altra carenza della dotazione. Una casa interamente elettrica, priva di fonti di combustione, potrà quindi non avere i rilevatori — dopo una verifica tecnica che lo attesti — ma dovrà comunque avere l'estintore nelle posizioni e nel numero richiesti.

Che cosa si rischia

Per la dotazione mancante il comma 9 dello stesso articolo 13-ter prevede una sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro «per ciascuna violazione accertata». L'espressione conta: la sanzione non è una sola per l'immobile, si misura su ogni irregolarità riscontrata, e un alloggio senza rilevatori e senza estintore può quindi cumulare più contestazioni. Per l'altra previsione — i requisiti di sicurezza degli impianti nelle locazioni imprenditoriali — lo stesso comma rimanda alle sanzioni della normativa statale o regionale applicabile, che cambiano da territorio a territorio.

Il conto può allargarsi oltre la dotazione. Il comma 9 punisce l'assenza del CIN con una sanzione da 800 a 8.000 euro e la mancata esposizione o indicazione del codice con una sanzione da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare, accompagnata dall'immediata rimozione dell'annuncio irregolare pubblicato. Le due catene si intrecciano: il CIN viene assegnato previa dichiarazione sostitutiva sui requisiti di sicurezza, quindi la dotazione non è un adempimento parallelo al codice, ma il presupposto di ciò che si è dichiarato per ottenerlo.

Restano le conseguenze che nessuna norma quantifica in anticipo. In caso di sinistro l'assenza di un presidio obbligatorio è un elemento che pesa sull'accertamento delle responsabilità; diverse polizze, poi, subordinano la copertura al rispetto delle misure di sicurezza prescritte dalla legge, e le condizioni contrattuali vanno lette prima di un danno, non dopo. Su questi profili la parola spetta al proprio assicuratore e a un legale, non a una guida generale.

Manutenzione e prova: l'obbligo non finisce con l'acquisto

Il comma 7 chiede dispositivi «funzionanti»: l'aggettivo fa parte dell'obbligo, non è un abbellimento. Un rilevatore appeso al muro con la batteria scarica, o oltre la scadenza del sensore indicata dal fabbricante, non assolve la funzione che la norma gli assegna. Le FAQ ministeriali ricordano che i dispositivi di sicurezza vanno realizzati e mantenuti in efficienza conformemente alle norme tecniche e alle istruzioni fornite dal fabbricante e dall'installatore: il libretto del prodotto è parte della documentazione da conservare, non carta da buttare.

Per gli estintori la manutenzione è affidata alla regola dell'arte. Il Ministero richiama la norma tecnica UNI 9994, che definisce le diverse attività e le rispettive periodicità: controllo iniziale, sorveglianza, controllo periodico, revisione programmata e collaudo. Le cadenze precise si leggono nella norma tecnica e nel manuale d'uso e manutenzione rilasciato dal produttore, e le operazioni vanno affidate a chi svolge il servizio. L'etichetta di manutenzione applicata sull'estintore è il modo più semplice per verificare che il presidio sia in ordine.

C'è poi un controllo che nessuna norma scrive e che in pratica conta quanto gli altri: quello fra un ospite e l'altro. Un estintore spostato dentro un armadio, un rilevatore staccato dal muro perché suonava, una batteria rimossa per fare silenzio sono situazioni ordinarie in una casa che cambia occupanti ogni pochi giorni. Conviene inserire la verifica nella routine delle pulizie e del riassetto, invece di affidarla alla scadenza annuale della manutenzione.

Perché per noi la dotazione è un requisito di pubblicazione

Come property manager in Emilia-Romagna, la frase che ci sentiamo dire più spesso è che la casa è tutta elettrica e quindi non serve nulla. È la scorciatoia che nasce dalla stessa confusione descritta qui sopra, ed è un errore facile da fare: abbiamo dovuto correggerlo anche noi in una scheda del nostro blog, dove la dotazione era stata attribuita soltanto a chi affitta in forma imprenditoriale. Il comma 7 dice l'opposto, e l'abbiamo riscritto.

Per questo trattiamo estintore e rilevatori come un requisito di pubblicazione e non come un accessorio: finché non ci sono, il calendario non si apre. La verifica sta nella lista che completiamo prima della prima prenotazione, accanto al CIN e alle informazioni per gli ospiti. Un rilevatore con la batteria scarica, per la norma, è come un rilevatore che non c'è. È la ragione per cui guardiamo la data sul dispositivo e l'etichetta di manutenzione dell'estintore, non soltanto la loro presenza sul muro.

Quando prendiamo in gestione una casa nuova, la parte che richiede più attenzione non è acquistare i dispositivi: è capire se l'immobile rientra davvero nell'esonero sui rilevatori. Lì ci fermiamo e giriamo la domanda a un tecnico, perché «escluso con certezza» è una valutazione che non tocca a noi. Preferiamo un sopralluogo in più che una risposta rapida su una materia in cui l'errore si paga con la sicurezza di chi dorme in quelle stanze.

Ogni casa ha una configurazione diversa: la valutazione dell'esonero, la scelta dei presidi e la loro manutenzione vanno confermate da un tecnico abilitato, mentre i profili di responsabilità e di copertura si affrontano con un legale e con il proprio assicuratore.