Quanto costa un property manager? Quasi sempre non paghi un fisso, ma una percentuale sui ricavi: il gestore guadagna solo se guadagni tu. La percentuale varia per città, servizi e immobile, quindi chiedi sempre un preventivo. Il costo che conta però è un altro: quanto ti resta in tasca a fine anno rispetto al fai da te.
Come si paga un property manager: quasi sempre a percentuale
Un property manager, nella grande maggioranza dei casi, non ti chiede un canone fisso mensile: trattiene una percentuale sui ricavi delle prenotazioni. È un modello a performance. Se l'immobile incassa, il gestore guadagna; se resta vuoto, guadagna poco anche lui. Per questo il suo interesse coincide con il tuo: far rendere di più la casa.
L'ordine di grandezza, in Italia, è una quota a due cifre sugli incassi: indicativamente si parla spesso di una percentuale tra il 15% e il 30% circa per il full management, ma è un riferimento largo. Cambia molto da città a città, per tipo di immobile e per i servizi compresi. L'unico numero davvero affidabile è quello di un preventivo sul tuo caso specifico.
Una regola pratica: diffida sia di chi ti chiede molto senza spiegare cosa fa, sia di chi promette una percentuale bassissima. Spesso, dietro una fee troppo bassa, ci sono servizi in meno o costi che ricompaiono altrove.
Cosa comprende di solito la percentuale
Prima di confrontare due preventivi, guarda cosa c'è dentro. Una percentuale più alta che include tutto può costare meno, alla fine, di una più bassa che poi aggiunge una voce dopo l'altra. Ecco cosa rientra di norma nel servizio e cosa, invece, tende a essere a parte.
| Voce | Di solito inclusa? | Note |
|---|---|---|
| Annuncio, foto e testi | Sì | Creazione e aggiornamento su Airbnb, Booking e altri portali |
| Prezzi dinamici | Sì | Tariffe che seguono stagioni, eventi e domanda |
| Gestione ospiti e check-in | Sì | Messaggi, arrivi e partenze, assistenza nel soggiorno |
| Coordinamento pulizie e biancheria | In genere sì | L'organizzazione è inclusa; il costo vivo può essere a parte |
| Adempimenti e burocrazia | Sì | CIN, comunicazione ospiti, imposta di soggiorno |
| Rendicontazione | Sì | Report periodico con incassi e costi |
| Foto professionali iniziali | A volte a parte | Spesso una tantum all'avvio dell'immobile |
| Allestimento e arredo | Di solito no | Investimento iniziale sulla casa, a carico del proprietario |
Full management o servizi parziali: cambia il costo
Non esiste un solo tipo di gestione. La formula più diffusa è il full management: deleghi tutto e paghi una percentuale più alta perché il gestore fa, letteralmente, tutto. Ma esistono anche servizi parziali, con una fee più bassa, in cui tieni per te una parte del lavoro.
- Full management: deleghi tutto, dalla pubblicazione al check-out e alla burocrazia
- Solo gestione ospiti: il gestore cura messaggi, prenotazioni e assistenza, tu la casa
- Solo pulizie e biancheria: coprono l'operatività materiale, ma prezzi e annuncio restano tuoi
- Formule su misura: un mix costruito sull'immobile e sul tempo che hai
I costi che possono essere a parte
Oltre alla percentuale, ci sono voci che a volte viaggiano separate. Non sono sorprese se le conosci in anticipo: l'importante è chiederle prima di firmare, così confronti i preventivi sullo stesso piano.
- Pulizie: spesso addebitate all'ospite come costo di pulizia, non a te
- Biancheria e materiali di consumo: prodotti di cortesia, ricambi, piccole forniture
- Allestimento e arredo iniziale: l'investimento che rende «pronta» la casa
- Foto professionali: di norma una tantum, all'avvio dell'annuncio
- Manutenzione straordinaria e riparazioni: restano a carico del proprietario
Perché il costo, spesso, si ripaga
A prima vista la percentuale sembra solo un costo. In realtà, se la gestione è fatta bene, quella fee tende a ripagarsi da sola per due motivi: il tempo che ti restituisce e la resa in più che genera.
Il tempo, prima di tutto. Il fai da te non è gratis: sono messaggi a ogni ora, check-in, pulizie da incastrare, prezzi da aggiornare e adempimenti da rispettare. Un gestore trasforma tutto questo in una voce prevedibile e ti ridà le tue giornate.
Poi c'è la resa. Prezzi dinamici, annuncio ottimizzato e recensioni curate alzano occupazione e tariffa media. Chi gestisce da solo, spesso, lascia soldi con prezzi fermi durante eventi e alta stagione. Quando l'ottimizzazione supera la fee, il tuo netto cresce nonostante la percentuale.
Come valutare il costo reale: guarda il netto, non la percentuale
Ecco il punto che quasi nessuno considera. Il 20% su un immobile ottimizzato può lasciarti in tasca più del fai da te «gratis» su un annuncio gestito male. La percentuale è un prezzo; il netto è il risultato.
Nella nostra esperienza in B&P Lux Property, il parametro giusto non è mai la percentuale più bassa, ma quanto ti resta a fine anno con una gestione professionale rispetto al fai da te. Capita spesso che un proprietario arrivato dal fai da te, con prezzi statici durante fiere ed eventi, avesse lasciato margine inespresso: recuperarlo vale più della fee.
Come si valuta in concreto? Chiedi una stima realistica di incassi e costi, sottrai la percentuale e tutte le voci a parte, e guarda il numero finale. Quello è il costo reale: il resto è rumore.
Confrontare i gestori solo sulla percentuale è l'errore più comune.
Come lavoriamo noi
In B&P Lux Property gestiamo immobili di fascia alta come Superhost, nella zona di Bologna. Il modello è coerente con quanto raccontiamo qui: lavoriamo solo a percentuale sui ricavi, con zero costi iniziali. Non ti chiediamo un fisso e non guadagniamo se non guadagni tu.
Prima di partire analizziamo l'immobile e ti diciamo, con numeri realistici, quanto può rendere e quanto ti resterebbe al netto. Senza impegno: se per il tuo caso non ha senso delegare, te lo diciamo con onestà.
Si occupa dell'acquisizione e del rapporto con i proprietari: valutazioni fatte sui numeri, anche quando il numero dice di lasciar perdere. Segue insieme a Stefano l'appartamento che gestiamo nel centro di Dozza, con cui l'agenzia è Superhost su Airbnb.
Si occupa di: redditività e valutazioni · rapporto con i proprietari · fisco e adempimenti. Chi scrive su questo blog →
Domande frequenti
Quanto costa un property manager per affitti brevi?
Di solito si paga una percentuale sui ricavi, non un canone fisso, quindi il costo cresce solo se cresce il tuo incasso. La quota varia molto per città, tipo di immobile e servizi inclusi: l'unico dato affidabile è un preventivo sul tuo caso. Verifica sempre cosa comprende e cosa è extra.
Si paga un fisso mensile o una percentuale?
Quasi sempre una percentuale sui ricavi, non un fisso. È un modello a performance: il gestore guadagna solo quando l'immobile incassa, quindi ha interesse a farlo rendere. I canoni fissi esistono ma sono rari e spostano il rischio su di te.
Cosa è incluso nel costo?
Di norma rientrano annuncio e foto, prezzi dinamici, gestione ospiti e check-in, coordinamento di pulizie e biancheria, adempimenti (CIN, comunicazioni, imposta di soggiorno) e rendicontazione. Alcune voci, come foto professionali, allestimento e materiali di consumo, possono essere a parte: chiedile prima di firmare.
Le pulizie sono comprese nella percentuale?
L'organizzazione delle pulizie è quasi sempre inclusa, ma il costo vivo spesso viene addebitato all'ospite come costo di pulizia, non a te. È una voce da chiarire subito, perché cambia il conto finale. Chiedi come vengono gestite e chi le paga.
Conviene pagare una percentuale invece di gestire da soli?
Conviene quando il tempo risparmiato e la resa in più superano la percentuale, cosa frequente con più immobili, poco tempo o casa in un'altra città. Con un solo appartamento sotto casa e tanto tempo libero, il fai da te può bastare. Il metro di giudizio è il netto a fine anno.
Come capisco se il costo è giusto?
Guarda il netto in tasca a fine anno, non solo la percentuale. Chiedi una stima realistica di incassi e costi, togli la fee e tutte le voci a parte, e confronta il risultato con quanto otterresti da solo. Il numero finale conta più della percentuale sul preventivo.