Destinazione d'uso e categoria catastale: perché un affitto breve non le cambia

«Devo cambiare la destinazione d'uso?»: la domanda sbagliata

La prima domanda di molti proprietari riguarda un cambio di destinazione d'uso, e quasi sempre non serve. Il testo unico dell'edilizia considera rilevante il mutamento d'uso quando l'immobile passa da una categoria funzionale a un'altra, anche senza opere edilizie: le categorie sono residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Dare in locazione un'abitazione a chi si ferma pochi giorni non la sposta fra le strutture turistico-ricettive: resta un'abitazione, e il rapporto resta un contratto di locazione.

Il lato fiscale conferma la lettura. L'Agenzia delle Entrate definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, concluso da persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa. La guida dell'Agenzia aggiunge che la locazione deve riguardare unità immobiliari nelle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10, locate a uso abitativo, e che restano esclusi gli immobili iscritti in una categoria diversa pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo.

L'equivoco nasce dalla sovrapposizione fra due cose distinte: la locazione di un'abitazione e l'esercizio di una struttura ricettiva. La differenza è visibile anche nella banca dati del Ministero del Turismo, che per il codice identificativo nazionale elenca separatamente i titolari di strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, definite dalle normative regionali, e i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica o a locazione breve.

«Di regola no» però non significa «mai». La norma statale sul mutamento d'uso si apre con la formula «salva diversa previsione da parte delle leggi regionali» e affida alle regioni l'adeguamento della propria legislazione. Sotto, i Comuni hanno strumenti urbanistici ed edilizi con cui possono disciplinare dove e come una casa può essere usata per l'ospitalità. La verifica si fa quindi su tre livelli: norma statale, legge regionale, piano e regolamento del Comune.

Quello che conta davvero: una casa in regola con se stessa

La Regione Emilia-Romagna, nella scheda sugli appartamenti ammobiliati per uso turistico, non chiede un cambio di destinazione: chiede che «le abitazioni devono essere conformi alle normative in vigore in materia edilizia, urbanistica, sanitaria, prevenzione incendi e sicurezza», e che gli alloggi da locare siano in regola con le normative edilizie e sanitarie vigenti e a norma con la sicurezza degli impianti. È una richiesta di conformità dell'immobile, non di riclassificazione.

Conformità urbanistica ed edilizia significa che muri, aperture e distribuzione interna corrispondono a ciò che il Comune ha autorizzato con l'ultimo titolo edilizio. Il catasto è un archivio con finalità diverse. L'Agenzia delle Entrate ricorda che le variazioni di immobili già esistenti che influiscono su classamento o consistenza, come fusioni, frazionamenti, cambi di destinazione o una nuova distribuzione degli spazi interni, devono essere dichiarate in catasto con un atto di aggiornamento predisposto da un tecnico abilitato.

Per stipulare una locazione la legge non richiede la dichiarazione di conformità catastale, che invece è prevista a pena di nullità negli atti fra vivi di trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti: identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate e dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto, sostituibile con l'attestazione di un tecnico abilitato. La difformità però non sparisce perché la casa viene affittata: riemerge alla vendita, davanti a una banca o in un controllo.

L'agibilità riguarda l'immobile, non il contratto. La segnalazione certificata di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, oltre alla conformità dell'opera al progetto presentato, e va presentata entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura per nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni e per interventi su edifici esistenti che possano incidere su quelle condizioni. Prima di pubblicare un annuncio conviene avere in mano una cartella con questi documenti:

• Visura catastale aggiornata dell'unità e delle pertinenze, per leggere categoria, classe e consistenza
• Planimetria catastale depositata, da confrontare con lo stato dei luoghi stanza per stanza
• Ultimo titolo edilizio con gli elaborati grafici allegati, più gli eventuali titoli successivi
• Certificato di agibilità o segnalazione certificata di agibilità, se l'immobile ne è dotato
• Dichiarazioni di conformità degli impianti e libretto con i controlli periodici della caldaia
• Regolamento condominiale completo, con gli allegati e le delibere che lo hanno integrato
• Atto di acquisto, per leggere vincoli, convenzioni e clausole che riguardano l'uso dell'immobile
• Norme del piano urbanistico e del regolamento edilizio del Comune per quell'indirizzo

Locazione turistica o struttura ricettiva: dove passa la linea

La linea non passa dal numero di notti né dal prezzo, ma dalla forma dell'attività: da una parte un contratto di locazione, dall'altra l'esercizio di una tipologia ricettiva. Le tipologie e i loro requisiti sono definiti dalla normativa regionale, e infatti il Ministero del Turismo, quando elenca i destinatari del codice identificativo nazionale, richiama le strutture alberghiere ed extralberghiere «definite ai sensi delle vigenti normative regionali».

In Emilia-Romagna la differenza si vede negli adempimenti. Per gli appartamenti ammobiliati per uso turistico, gestiti in forma non imprenditoriale, la scelta di destinare l'alloggio alla locazione turistica comporta una comunicazione telematica al SUAP del Comune attraverso la piattaforma regionale. Per le case e appartamenti per vacanze in forma d'impresa l'apertura passa da una segnalazione certificata di inizio attività al SUAP, con autocertificazione dei requisiti di classificazione per ogni alloggio, e la classificazione viene poi verificata dal Comune.

Sulla destinazione d'uso la Regione è esplicita in una propria risposta ufficiale: la legge regionale dà la facoltà di svolgere attività economiche in case e appartamenti con destinazione abitativa, in deroga alla disciplina generale. Aggiunge che queste tipologie sono incompatibili con la residenza nell'appartamento locato, perché l'unità va locata nella sua interezza a un unico equipaggio. L'immobile resta abitativo, ma nessuno può averci la dimora abituale. Per gli appartamenti non classificati la Regione indica anche misure minime di soggiorno, camere e monolocali, e una cucina o un angolo cottura conforme ai regolamenti edilizi comunali.

I vincoli che arrivano da fuori: condominio, Comune, atto

Il primo vincolo che arriva da fuori è il regolamento condominiale. Non tutti i regolamenti dicono qualcosa sull'ospitalità a rotazione, e quando lo dicono contano il testo esatto, la natura del documento e gli allegati richiamati. Va letto nella versione integrale, non nel riassunto che circola nella chat del palazzo, insieme alle delibere che lo hanno integrato negli anni. Se il testo è ambiguo, la lettura corretta la dà un legale sul documento specifico.

Il secondo vincolo arriva dal Comune. Bologna ha introdotto, con una variante al piano urbanistico generale e modifiche al regolamento edilizio, una specifica destinazione d'uso per gli alloggi destinati a locazioni brevi, con requisiti dimensionali minimi; il TAR ha riconosciuto la piena legittimità dell'uso degli strumenti urbanistico-edilizi da parte del Comune e della nuova destinazione introdotta. Altri Comuni in aree a forte pressione turistica si sono mossi con strumenti analoghi, con contenuti diversi città per città.

Sugli immobili di interesse storico o artistico si aggiunge la tutela del codice dei beni culturali, che vieta di adibirli a usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico o tali da arrecare pregiudizio alla conservazione. Per un bene tutelato la compatibilità dell'uso non è una valutazione domestica: passa dalla Soprintendenza competente, e conviene chiarirla prima di programmare interventi o di aprire un calendario.

Ultimo capitolo, il titolo con cui la casa è stata acquistata. Convenzioni con il Comune, edilizia agevolata o convenzionata, contributi e agevolazioni possono portare limiti d'uso, obblighi di destinazione o vincoli a tempo. Qui non c'è una regola nazionale da citare: la fonte è l'atto specifico con la convenzione allegata. Si leggono riga per riga, e per la parte che riguarda piano urbanistico o convenzione si chiede conferma all'ufficio competente del Comune.

Se l'attività diventa imprenditoriale, che cosa cambia

Quando l'attività si organizza in forma d'impresa non cambia soltanto il quadro fiscale: si entra in una tipologia ricettiva definita dalla Regione, con requisiti propri. In Emilia-Romagna la Regione stabilisce i requisiti per la classificazione e le caratteristiche minime indispensabili per l'esercizio dell'attività, con atti dedicati, e l'avvio passa da una segnalazione certificata di inizio attività al SUAP del Comune in cui si trovano le abitazioni da locare.

I requisiti possono toccare superfici, dotazioni e impianti, e non li decide chi affitta. In Emilia-Romagna sono fissati da delibere regionali richiamate dalle schede della Regione, mentre il Comune riceve la segnalazione, verifica la classificazione e vigila. Anche in questo scenario, nella disciplina regionale emiliano-romagnola, l'unità può restare con destinazione abitativa: la deroga sta nella legge regionale, non in una pratica di cambio d'uso da presentare allo sportello.

Contano l'organizzazione, i servizi offerti e anche il titolo con cui si detiene l'immobile: in Emilia-Romagna è sempre considerata gestione in forma d'impresa quella esercitata da chi detiene l'appartamento con un titolo diverso dalla proprietà o dall'usufrutto. Dove finisce la locazione e comincia l'impresa lo stabilisce il caso concreto, e quella valutazione va chiesta a un professionista con i documenti davanti.

La verifica documentale che facciamo prima delle foto

Prima di prendere in gestione una casa chiediamo i documenti, non le chiavi. Visura e planimetria catastale, ultimo titolo edilizio con i disegni allegati, regolamento condominiale integrale, atto di acquisto. Poi guardiamo che cosa dicono il piano urbanistico e il regolamento edilizio del Comune per quell'indirizzo. È mezza giornata di lavoro e si fa prima di firmare il mandato di gestione, non dopo.

La facciamo prima delle foto per una ragione pratica. Se emerge una difformità fra planimetria e stato dei luoghi, o un vincolo che restringe l'uso, cambia il progetto: a volte il prezzo, a volte l'ordine dei lavori, a volte la risposta è che non si parte. Un annuncio pubblicato e poi ritirato lascia un calendario bruciato e ospiti da riproteggere, e quel costo non lo recupera nessun servizio fotografico.

L'ordine invertito è la cosa che vediamo ripetersi più spesso. Proprietari che arrivano con il preventivo di un tecnico per un cambio di destinazione d'uso che nessuno ha chiesto loro e che, nello stesso momento, non hanno mai messo la planimetria catastale accanto ai muri di casa. Il cambio d'uso non serviva; il confronto fra planimetria e realtà, invece, sì.

Non facciamo perizie e non diamo pareri. Per la parte tecnica ci appoggiamo a un tecnico abilitato scelto dal proprietario, per quella fiscale al suo commercialista, e mettiamo per iscritto che cosa manca e chi lo procura. La verifica sul Comune la rifacciamo quando piani e regolamenti cambiano, perché una risposta corretta due anni fa può non esserlo più. Il caso specifico lo valuta un professionista sui documenti, non un articolo.