La cedolare secca sugli affitti brevi è un'imposta sostitutiva che sostituisce l'IRPEF e le addizionali sui redditi da locazione. L'aliquota è del 21% sul primo immobile destinato agli affitti brevi e sale al 26% dal secondo. È riservata a chi affitta come privato, entro la soglia oltre cui scatta l'attività d'impresa.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale: al posto dell'IRPEF, delle addizionali e di alcune imposte sul contratto, paghi un'unica imposta sostitutiva calcolata sul canone. È pensata per semplificare la tassazione degli affitti tra privati.
Si applica ai redditi da locazione, compresi gli affitti brevi. Il rovescio della medaglia è che non puoi dedurre i costi: si tassa il canone, non l'utile.
Le aliquote: 21% e 26%
Per gli affitti brevi l'aliquota ordinaria è il 21%. Dalla Legge di Bilancio 2024 è stato introdotto il 26% quando si destinano più immobili agli affitti brevi: resti al 21% su un immobile a tua scelta e passi al 26% sugli altri.
In pratica: un solo appartamento a breve resta al 21%; dal secondo in poi si applica il 26%. La scelta di quale immobile tenere al 21% la fai tu, di norma in dichiarazione.
| Situazione | Aliquota cedolare |
|---|---|
| 1 immobile affittato a breve | 21% |
| Dal 2° immobile in poi | 26% |
| Oltre la soglia d'impresa (dal 3°) | Non applicabile: si va in regime d'impresa |
A chi si applica (e a chi no)
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche che affittano al di fuori di un'attività d'impresa. Superata la soglia degli immobili oltre cui si presume l'impresa, non è più possibile: si entra nel reddito d'impresa con partita IVA.
Questo è lo spartiacque da conoscere prima di ampliare: fino a due immobili sei nel mondo della cedolare, dal terzo cambia tutto.
La ritenuta degli intermediari
Quando affitti tramite portali come Airbnb o Booking, o tramite un intermediario che incassa i canoni, di norma viene applicata una ritenuta del 21% sui canoni, a titolo di acconto o imposta.
Non è una tassa in più: è un anticipo che ritrovi in dichiarazione. È utile saperlo per non farsi sorprendere dagli importi netti accreditati.
Cedolare o tassazione ordinaria: come scegliere
La cedolare conviene quando l'aliquota piatta è più bassa della tua aliquota IRPEF marginale e non hai molti costi da dedurre. Con redditi bassi o costi elevati, a volte la tassazione ordinaria può risultare più vantaggiosa.
Non c'è una risposta valida per tutti: dipende dal tuo reddito complessivo. È una verifica da fare con il commercialista, numeri alla mano.
- Cedolare: aliquota fissa, niente deduzione dei costi
- Ordinaria (IRPEF): scaglioni progressivi, possibilità di dedurre alcune spese
- La scelta si valuta sul reddito complessivo, non solo sull'affitto
Come si opta per la cedolare
Per gli affitti brevi l'opzione si esercita in genere direttamente in dichiarazione dei redditi, indicando i canoni nel quadro dedicato. Non serve registrare un contratto quando la durata rientra nei limiti della locazione breve.
Conserva sempre le certificazioni degli incassi e delle ritenute operate dagli intermediari: servono per la dichiarazione.
Contenuto informativo, aggiornato alla data di pubblicazione: non sostituisce una consulenza professionale. Per il tuo caso specifico, verifica con un professionista o contattaci.
Si occupa dell'acquisizione e del rapporto con i proprietari: valutazioni fatte sui numeri, anche quando il numero dice di lasciar perdere. Segue insieme a Stefano l'appartamento che gestiamo nel centro di Dozza, con cui l'agenzia è Superhost su Airbnb.
Si occupa di: redditività e valutazioni · rapporto con i proprietari · fisco e adempimenti. Chi scrive su questo blog →
Fonti
- Cedolare secca sulle locazioni — Agenzia delle Entrate
- Aliquota 26% dal secondo immobile — Legge di Bilancio 2024, 2024
Domande frequenti
Qual è l'aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi?
L'aliquota è del 21% sul primo immobile destinato agli affitti brevi e del 26% dal secondo in poi. Puoi scegliere su quale immobile mantenere il 21%. Oltre la soglia d'impresa la cedolare non è più applicabile.
La cedolare secca conviene sempre?
No, non sempre. Conviene quando il 21% è inferiore alla tua aliquota IRPEF e non hai molti costi deducibili. Con redditi bassi o spese elevate la tassazione ordinaria può convenire di più. È una verifica da fare con il commercialista.
Cos'è la ritenuta del 21% di Airbnb?
È un acconto: gli intermediari che incassano i canoni applicano una ritenuta del 21% e la versano per tuo conto. Non è una tassa aggiuntiva, la ritrovi in dichiarazione dei redditi conguagliando quanto già trattenuto.
Posso usare la cedolare con più appartamenti?
Sì, ma dal secondo immobile l'aliquota sale al 26%. Superata la soglia oltre cui si presume l'attività d'impresa (dal terzo immobile), la cedolare non è più applicabile e serve la partita IVA con il regime d'impresa.
Con la cedolare devo pagare l'IRPEF sull'affitto?
No. La cedolare è sostitutiva: paghi l'imposta piatta al posto dell'IRPEF e delle addizionali su quel reddito. In cambio non puoi dedurre i costi sostenuti per l'immobile: si tassa il canone incassato.