Quanto si guadagna con gli affitti brevi non ha una risposta valida per tutti: il risultato cambia con la zona, la stagione, il tipo di casa, l'occupazione, la tariffa media e i costi di gestione. Ma non si tratta di un salto nel buio. Puoi farti un'idea seria partendo dai numeri concreti della tua zona e da un conto semplice tra ricavi e spese.
Non esiste una cifra unica valida per tutti
La prima risposta onesta a 'quanto si guadagna con gli affitti brevi' arriva sotto forma di un'altra domanda: dove, quando e con quale casa? Chiunque prometta una cifra secca valida ovunque sta semplificando troppo. Il guadagno di un appartamento in centro, pieno durante gli eventi e ben gestito, non ha nulla in comune con quello di un bilocale di periferia occupato poche notti al mese.
Per questo qui non trovi medie nazionali: sono numeri rassicuranti ma poco utili, dato che nascondono proprio le differenze che decidono il tuo risultato. Conviene ragionare per fattori, ossia capire quali leve alzano o abbassano il guadagno e come si combinano nel tuo caso concreto.
I fattori che spostano il guadagno
Il guadagno di un affitto breve nasce dall'incrocio di poche leve. Alcune non le controlli, come la posizione dell'immobile o l'andamento della stagione; altre dipendono dalle tue scelte, come l'arredo, la tariffa e il modello di gestione. Vederle tutte insieme aiuta a capire dove puoi davvero incidere.
Ecco le principali, con l'effetto che hanno sul risultato e con quanto margine puoi controllarle:
| Fattore | Come incide sul guadagno | Quanto lo controlli |
|---|---|---|
| Città e zona | Determina la domanda e le tariffe possibili: centro, stazione e attrazioni valgono più della periferia | Basso: dipende da dove si trova la casa |
| Stagionalità | Alza e abbassa tariffe e occupazione durante l'anno: alta stagione ed eventi fanno i mesi migliori | Basso: la subisci, ma puoi cavalcarla con i prezzi |
| Tipo e dimensione della casa | Monolocale, bilocale o casa per gruppi attirano pubblici e tariffe diverse | Medio: scegli arredo e posti letto |
| Occupazione | Le notti vendute in un anno pesano spesso più della singola tariffa alta | Medio-alto: dipende da annuncio, prezzi e recensioni |
| Tariffa media | Il prezzo a notte, da muovere con domanda ed eventi invece di tenerlo fisso | Alto: prezzi dinamici e posizionamento |
| Costi di gestione | Pulizie, utenze, commissioni e manutenzione riducono il lordo | Medio: ottimizzabili ma inevitabili |
| Modello di gestione | Fai-da-te senza percentuali ma con molto lavoro, oppure property manager con una quota e più resa | Alto: resta una tua scelta |
Ricavi lordi: notti vendute per tariffa
Il primo numero da mettere a fuoco è il ricavo lordo, e nasce da due leve moltiplicate tra loro: quante notti vendi in un anno e a quale tariffa media. Sono due cose diverse, e il principiante tende a guardare solo la seconda.
L'errore classico consiste nel puntare tutto sulla tariffa alta del weekend di punta, dimenticando il calendario. Una casa che vende molte notti a una tariffa media onesta rende spesso di più di una casa cara ma quasi sempre vuota. Per questo l'occupazione, ossia la quota di notti prenotate, conta almeno quanto il prezzo.
Vuoi un ordine di ragionamento pulito? Parti dalle notti che pensi di vendere in un anno in modo prudente, moltiplicale per una tariffa media realistica della tua zona e ottieni il ricavo lordo. Resta il punto di partenza, non il guadagno: mancano ancora tutti i costi. Se preferisci, il conto lo fa per te il calcolatore di rendita.
I costi che trasformano il lordo in guadagno vero
Il ricavo lordo impressiona sempre; il guadagno vero arriva dopo aver tolto i costi, e proprio qui molti conti ottimistici si sgonfiano.
Un chiarimento utile: l'imposta di soggiorno non rientra tra i tuoi costi. La incassi dall'ospite e la giri al Comune, quindi resta una partita di giro, non un guadagno e non una spesa. Tienila fuori dal conto della rendita, per non falsare il risultato.
Ecco le voci da mettere in conto, una per una, prima di dire quanto rende davvero:
- Pulizie e cambio biancheria tra un ospite e l'altro
- Utenze: luce, gas, acqua e wifi, spesso incluse nella tariffa
- Commissioni delle piattaforme e costi di incasso
- Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
- Arredo e dotazioni, da ammortizzare negli anni
- Fiscalità: imposte sul reddito e regime scelto, meglio con un commercialista
- Percentuale del property manager, se non gestisci da solo
Nella nostra esperienza da property manager Superhost, sottovalutare le spese ricorrenti resta l'errore che rende quasi sempre troppo alte le stime iniziali.
Lordo, netto e stagionalità: leggere i numeri giusti
Quando leggi 'con un affitto breve si guadagna tanto', chiediti sempre tre cose: parliamo di un dato lordo o netto, ci si riferisce all'anno intero o al solo mese di punta, e vale per una zona simile alla tua? Cambiando una di queste risposte, la stessa casa arriva a sembrare un affare oppure un buco nell'acqua.
La stagionalità merita un discorso a parte. In molte zone il grosso del guadagno si concentra in pochi mesi, mentre la bassa stagione copre appena le spese. Guardare solo l'alta stagione gonfia le aspettative; guardare solo la bassa le deprime. Il quadro reale sta nella somma dei dodici mesi.
Le stime solide nascono dal ragionare sull'anno intero e al netto. Suona meno emozionante di un weekend tutto esaurito, ma resta l'unico numero su cui puoi contare davvero per decidere se il gioco vale la candela.
Come farti un'idea realistica sul tuo caso
La buona notizia: una stima seria richiede metodo, non una sfera di cristallo. Bastano i dati pubblici degli annunci vicino a te e un po' di onestà nel non tirare i numeri dalla tua parte. L'obiettivo non sta nell'indovinare l'euro esatto, ma nel capire l'ordine di grandezza e se il progetto sta in piedi.
Se vuoi saltare i calcoli a mano, il nostro calcolatore di rendita fa una prima stima al posto tuo: inserisci zona, tariffa e occupazione e ottieni un ordine di grandezza di ricavi e guadagno. Resta un punto di partenza da verificare sul tuo caso, ma ti risparmia i conti su un foglio e i tanti errori che ne derivano.
Se invece preferisci ragionarci a mano, ecco il metodo semplice che usiamo prima di prendere in gestione una casa:
- Cerca gli annunci simili al tuo nella stessa zona e osserva tariffe e calendari
- Stima un'occupazione prudente, non quella dei soli mesi di punta
- Calcola il ricavo lordo: notti vendute per tariffa media realistica
- Sottrai tutti i costi, uno per uno, senza dimenticarne nessuno
- Ragiona sull'anno intero, non sul weekend migliore
- Rifai il conto in versione prudente e in versione ottimistica, per avere una forbice
Ricorda: ogni stima resta una stima
Un'ultima cosa onesta: qualsiasi previsione, anche la più accurata, resta una stima. I numeri veri arrivano solo dopo i primi mesi di prenotazioni reali, quindi trattali come una bussola e aggiornali strada facendo, ospite dopo ospite.
Il nostro consiglio da chi lo fa di mestiere: ragiona sempre sull'anno e al netto, tieni un margine di prudenza e verifica ogni ipotesi sul tuo immobile concreto. Così il numero che ottieni non diventa una promessa, ma una base solida per decidere.
Si occupa dell'acquisizione e del rapporto con i proprietari: valutazioni fatte sui numeri, anche quando il numero dice di lasciar perdere. Segue insieme a Stefano l'appartamento che gestiamo nel centro di Dozza, con cui l'agenzia è Superhost su Airbnb.
Si occupa di: redditività e valutazioni · rapporto con i proprietari · fisco e adempimenti. Chi scrive su questo blog →
Fonti
- Locazioni brevi: regime fiscale e cedolare secca — Agenzia delle Entrate
- Statistiche su turismo e movimento dei clienti negli esercizi ricettivi — ISTAT
- Indagine sul turismo internazionale — Banca d'Italia
Domande frequenti
Quanto si guadagna davvero con gli affitti brevi?
Dipende: non esiste una cifra valida per tutti, perché il guadagno cambia con zona, stagione, tipo di casa, occupazione, tariffa e costi. Il modo serio per rispondere è stimarlo sul tuo caso, partendo dagli annunci simili nella tua zona e da un conto tra ricavi e spese ragionato sull'anno intero.
L'affitto breve rende di più di quello lungo?
Dipende dai numeri del tuo immobile e dal tempo che puoi dedicargli. Il breve arriva a rendere di più in zone turistiche e ben gestite, ma porta anche maggiore lavoro e costi; il lungo offre un ricavo minore ma maggiore stabilità. Il confronto va fatto sul tuo caso, come nella guida dedicata.
Come si calcola il guadagno di un affitto breve?
Si parte dai ricavi lordi, ossia le notti vendute moltiplicate per la tariffa media, e si sottraggono tutti i costi: pulizie, utenze, commissioni, manutenzione, arredo e fisco. L'imposta di soggiorno resta fuori, dato che è solo una partita di giro. Per un conto rapido puoi usare il calcolatore di rendita.
Quanto incide la stagionalità sul guadagno?
Molto: in gran parte delle zone il grosso del guadagno si concentra in pochi mesi di alta stagione, mentre la bassa copre appena le spese. Per questo una stima seria guarda l'intero anno e non il solo weekend di punta, che da solo gonfia le aspettative.
Il guadagno di cui si parla vale al lordo o al netto?
Attenzione a distinguere: il ricavo lordo non coincide con il guadagno. Dal lordo vanno tolti tutti i costi di gestione e il fisco; solo quello che resta diventa guadagno netto. Quando confronti annunci o promesse di rendita, controlla sempre se il numero risulta lordo o netto, altrimenti paragoni cose diverse.
Un property manager riduce il guadagno?
Trattiene una percentuale, ma spesso alza ricavi e occupazione e ti toglie il lavoro di gestione, e per questo il guadagno netto arriva spesso a restare simile o a salire. Il punto non sta nella percentuale, ma in quanto migliora il risultato finale e in quanto tempo ti fa risparmiare.