In diverse Regioni la locazione turistica richiede una SCIA o una comunicazione di inizio attività allo sportello unico del Comune, anche a chi non opera in forma imprenditoriale. L'obbligo non nasce da una legge nazionale ma da leggi regionali e regolamenti comunali, quindi cambia da territorio a territorio: Puglia, Sicilia, Lazio e Marche lo prevedono, in Abruzzo la locazione turistica non è soggetta a SCIA.
Un adempimento che non c'è nella normativa nazionale
Gli obblighi nazionali di chi affitta a turisti sono pochi e uguali in tutta Italia. Il CIN, il codice identificativo nazionale introdotto dall'articolo 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023, si chiede al Ministero del Turismo sulla Banca dati delle strutture ricettive e va esposto negli annunci. I dati di ogni ospite si comunicano alla Questura dal portale Alloggiati Web entro ventiquattro ore dall'arrivo, ed entro le sei ore successive quando il soggiorno non supera le ventiquattro ore.
Il titolo per esercitare l'attività, invece, non è materia nazionale. Il turismo è competenza regionale, e le Regioni hanno costruito discipline diverse su chi deve segnalare l'avvio di una locazione turistica, con quale strumento e a quale sportello. I Comuni ci aggiungono la parte procedurale: modulistica, portale telematico, diritti di istruttoria. Il risultato è che lo stesso proprietario, con lo stesso immobile, ha adempimenti diversi a seconda di dove si trova la casa.
È anche l'adempimento che sfugge più facilmente. Il CIN ha un portale nazionale che ricorda i passaggi, le piattaforme chiedono il codice per pubblicare, Alloggiati Web manda le ricevute. La segnalazione regionale non ha nessuno di questi promemoria: nasce da una legge pubblicata su un bollettino regionale, si presenta a uno sportello comunale e in molti casi arriva a conoscenza del proprietario solo quando qualcosa a valle si blocca.
SCIA e CIA: due strumenti diversi, non sinonimi
La SCIA è la segnalazione certificata di inizio attività prevista dall'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241: chi la presenta autocertifica di possedere i requisiti richiesti e può iniziare subito, mentre l'amministrazione verifica dopo. Il decreto assessoriale siciliano n. 2104 del 25 giugno 2025 la richiama esattamente in questi termini per chi esercita la locazione turistica in forma imprenditoriale, indicando come destinatario lo sportello unico per le attività produttive del Comune.
La CIA è una comunicazione di inizio attività: ha natura informativa, non certifica requisiti d'impresa ed è lo strumento che diverse Regioni riservano a chi non opera in forma imprenditoriale. La Regione Lazio distingue in modo esplicito una CIA per la forma non imprenditoriale e una SCIA per la forma imprenditoriale, entrambe da presentare al SUAP o al SUAR del Comune. La Puglia, con la legge regionale n. 15 del 2025, ha introdotto la CIA al SUAP proprio per i non imprenditoriali.
La linea di confine è quindi la qualificazione dell'attività, e qui si nasconde la complicazione: le soglie non coincidono. Il decreto siciliano considera l'attività non imprenditoriale solo se svolta dallo stesso gestore in non più di quattro unità immobiliari, e l'articolo 60 della legge regionale abruzzese n. 10 del 2023 ammette la gestione diretta non imprenditoriale fino a quattro unità abitative. Sul piano fiscale la soglia è diversa e più stretta, come si vede subito nella pratica.
Dove serve e dove no: il quadro per regione
Il confronto tra poche Regioni basta a mostrare quanto sia sbagliato ragionare per analogia. Lo schema che segue riporta solo situazioni verificate sugli atti e sulle pagine ufficiali delle Regioni interessate, e riguarda il titolo per avviare l'attività: non sostituisce la lettura del regolamento comunale, che può aggiungere passaggi propri.
L'Emilia-Romagna merita una nota a parte, perché ha spostato il problema anche sul piano urbanistico. La legge regionale 19 dicembre 2025, n. 10 ha individuato una specifica destinazione d'uso denominata locazione breve: il mutamento d'uso verso quella destinazione è rilevante dal punto di vista edilizio e passa per lo Sportello unico per l'edilizia, o per il SUAP quando l'attività è imprenditoriale. Solo dopo si presenta la comunicazione o la SCIA prevista dalla legge regionale n. 16 del 2004.
A valle della norma regionale c'è poi la prassi del singolo Comune, che può essere molto puntuale. A Rimini, per esempio, la comunicazione per gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico gestiti in forma non imprenditoriale si presenta esclusivamente dal portale impresainungiorno.gov.it, e la scheda del servizio comunale avverte che le comunicazioni inviate via PEC o in altra forma sono dichiarate improcedibili. Un dettaglio procedurale che da solo può far ripartire una pratica da zero.
| Regione | Che cosa presenta chi non è imprenditore | Sportello indicato dalla norma |
|---|---|---|
| Puglia | CIA per i non imprenditoriali, SCIA per l'attività imprenditoriale (l.r. 15/2025) | SUAP del Comune territorialmente competente |
| Sicilia | Comunicazione di inizio attività su modello Allegato B, una per subalterno catastale | Comune; SUAP per la SCIA imprenditoriale |
| Lazio | CIA in forma non imprenditoriale, SCIA in forma imprenditoriale | SUAP o SUAR del Comune |
| Marche | CIA o SCIA, passaggio che precede il caricamento nella piattaforma regionale | SUAP del Comune dove si trova l'immobile |
| Abruzzo | Nessuna SCIA per la locazione turistica: inserimento nel sistema informativo regionale | Regione, non sportello comunale |
Che cosa serve per presentarla
Una parte del corredo documentale è abbastanza costante, perché serve a identificare l'immobile e chi lo mette a reddito; un'altra parte dipende interamente dal modello regionale e dal Comune. L'elenco che segue distingue le due cose: le voci generali si ritrovano quasi sempre, quelle segnalate come regionali compaiono dove un atto le prescrive espressamente. Prima di compilare qualsiasi modulo conviene scaricarlo dallo sportello competente, perché è il modulo a dire che cosa allegare.
Ai documenti si aggiunge la parte pratica dell'invio. Serve l'identità digitale, SPID o CIE, del soggetto che avvia l'attività, perché gli sportelli unici lavorano solo in telematico; alcuni Comuni chiedono anche il pagamento di diritti di istruttoria tramite PagoPA. E l'ordine conta: il CIN arriva dopo, non prima, perché si appoggia ai dati che la Regione ha ricevuto per effetto della segnalazione o della comunicazione.
- Dati catastali dell'unità abitativa: foglio, particella e subalterno. In Sicilia il decreto regionale chiede una comunicazione distinta per ciascun subalterno catastale
- Dati del locatore e titolo di disponibilità dell'immobile: codice fiscale, residenza, PEC, e la qualità in cui si agisce (proprietà, usufrutto, altro titolo)
- Planimetria catastale aggiornata e certificato catastale: allegati richiesti espressamente dal modello regionale siciliano, non da tutte le Regioni
- Certificato di abitabilità o agibilità dell'immobile, oppure la segnalazione certificata di agibilità dove sostituisce il vecchio certificato
- Descrizione della dimensione ricettiva: numero di camere, posti letto, bagni, sistema di riscaldamento e dotazioni dell'alloggio
- Perizie di asseveramento degli impianti, elettrico, idrico, gas, climatizzazione e radiotelevisivo, dove il modello regionale le prevede tra gli allegati
- Polizza di responsabilità civile verso i clienti commisurata alla capacità ricettiva: in Puglia è obbligatoria per la locazione turistica, imprenditoriale e non
- Credenziali SPID o CIE per lo sportello telematico e, dove previsto, il pagamento dei diritti di istruttoria al Comune
Le scadenze e il rischio delle proroghe
Chi affitta da anni è spesso il più esposto, perché le nuove discipline prevedono un termine di adeguamento per le attività già avviate. In Puglia il comma 8 dell'articolo 10 quater della legge regionale n. 49 del 2017, come modificato nel 2025, dispone che le strutture in qualsiasi forma già avviate procedano alla SCIA o alla CIA entro trecentosessantacinque giorni dall'entrata in vigore dell'articolo, e la Regione fa decorrere quel termine dalla pubblicazione della legge, il 30 settembre 2025.
La Sicilia mostra perché una data letta su un blog non basta. Il decreto assessoriale n. 2104 del 25 giugno 2025 fissava al 30 giugno 2026 l'adeguamento delle locazioni turistiche già esistenti, da comunicare via PEC al Dipartimento regionale del turismo con il modello Allegato B. Il 14 maggio 2026, però, l'Assemblea regionale ha approvato emendamenti alla legge regionale n. 6 del 2025 che, come comunicato dalla Regione, hanno rimosso l'obbligo di SCIA per le locazioni turistiche non imprenditoriali.
Nello stesso intervento sono comparse una proroga al 31 dicembre 2027 per la riclassificazione alberghiera e una finestra di regolarizzazione fino alla fine del 2026. Undici mesi dopo il decreto, il quadro era già diverso: ecco perché l'unica data affidabile è quella letta sull'atto vigente. I riferimenti utili sono il bollettino ufficiale della Regione, la pagina turismo del portale regionale, la modulistica approvata con determinazione dirigenziale e la scheda del SUAP del Comune.
Che cosa succede se non la presenti
La conseguenza sanzionatoria è scritta nella norma regionale e la applica il Comune, quindi cambia da territorio a territorio. Il testo pugliese è esplicito nel collegare le due cose: chi non procede alla SCIA o alla CIA entro il termine si vede applicare le sanzioni previste per l'attività svolta senza SCIA o CIA. Gli importi e le procedure di contestazione vanno chiesti al SUAP del Comune e all'ufficio turismo della Regione, che sono gli enti competenti a irrogarle.
Nella pratica, però, quello che si blocca prima è la catena dei codici. Nelle Marche la Regione indica la CIA o la SCIA al SUAP come il passaggio che serve al caricamento dell'immobile nella piattaforma regionale, che a sua volta alimenta la banca dati nazionale. Il Lazio descrive il codice identificativo regionale come obbligatorio e propedeutico alla richiesta del CIN. In Emilia-Romagna resta l'obbligo preliminare di iscrizione nella banca dati regionale per ottenere il CIN.
Se il primo anello manca, l'ultimo non arriva: senza CIN l'annuncio non è in regola con l'obbligo nazionale di esposizione del codice, e le piattaforme lo richiedono per pubblicare. A questo si aggiungono gli obblighi collaterali previsti da alcune Regioni, come la polizza di responsabilità civile verso i clienti in Puglia. Per capire quale conseguenza si applica a un immobile preciso l'interlocutore resta l'ente, non una guida generale.
Perché partiamo dal Comune e non dal portale
Quando prendiamo in gestione una casa già pubblicata, la prima telefonata non riguarda il prezzo: chiamiamo lo sportello unico del Comune e chiediamo quale modello si applica a quell'indirizzo e in quale forma. L'ordine giusto è l'inverso di quello istintivo: prima lo sportello del Comune, poi la banca dati regionale, poi il codice nazionale, e solo alla fine l'annuncio. Chi parte dal portale scopre il problema quando il CIN non arriva, e a quel punto l'immobile è già online.
La seconda verifica è se una segnalazione esista già. Capita che sia stata presentata anni prima, da un proprietario precedente o sotto una disciplina poi superata, e che vada aggiornata anziché rifatta; capita anche il contrario, cioè che il proprietario sia convinto di averla fatta perché ha ottenuto un codice regionale in passato.
Sulle date non ci fidiamo di quello che sapevamo l'anno prima. Riapriamo la pagina della Regione e il bollettino ufficiale prima di ogni pratica, e annotiamo quale atto abbiamo letto e in che giorno: nel 2025 e nel 2026 alcuni termini si sono spostati più di una volta, e una nota di due righe evita di ripartire da un'informazione scaduta.
Siamo property manager in Emilia-Romagna, non uno studio fiscale: quello che c'è qui sopra è una ricognizione di atti regionali, non una risposta sul singolo immobile. La regola che vale per un indirizzo preciso la conferma lo sportello del Comune; l'inquadramento dell'attività, imprenditoriale o no, e i suoi effetti fiscali li valuta un professionista insieme al proprietario.
Sono due situazioni che si distinguono solo leggendo il protocollo della pratica, non ricostruendole a memoria.
Contenuto informativo, aggiornato alla data di pubblicazione: non sostituisce una consulenza professionale. Per il tuo caso specifico, verifica con un professionista o contattaci.
Si occupa dell'acquisizione e del rapporto con i proprietari: valutazioni fatte sui numeri, anche quando il numero dice di lasciar perdere. Segue insieme a Stefano l'appartamento che gestiamo nel centro di Dozza, con cui l'agenzia è Superhost su Airbnb.
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Fonti
- Normativa locazioni ad uso turistico e legge regionale n. 15/2025 — Regione Puglia, 2026
- D.A. n. 2104 del 25/06/2025 e Allegato B per le locazioni turistiche — Regione Siciliana, 2026
- Altre forme di ospitalità: CIA e SCIA per le locazioni turistiche — Regione Lazio, 2026
- Legge regionale 19 dicembre 2025, n. 10 sugli immobili destinati a locazione breve — Assemblea legislativa dell'Emilia-Romagna, 2026
Domande frequenti
Serve la SCIA per una locazione turistica non imprenditoriale?
Dipende dalla Regione. In Puglia serve una CIA al SUAP del Comune anche in forma non imprenditoriale, nel Lazio la CIA per i non imprenditori e la SCIA per gli imprenditori, in Abruzzo la locazione turistica non è soggetta a SCIA. È l'adempimento che va verificato regione per regione e poi sulla scheda del SUAP del Comune dove si trova l'immobile.
Qual è la differenza tra SCIA e CIA?
La SCIA è una segnalazione con cui si autocertificano i requisiti e l'attività può partire subito, con i controlli dell'amministrazione a posteriori; la CIA è una comunicazione informativa, più leggera, che diverse Regioni riservano a chi non opera in forma imprenditoriale. Non sono sinonimi e non si sostituiscono a vicenda: quale dei due si presenti dipende dalla forma dell'attività e dalla disciplina regionale.
Il CIN sostituisce la comunicazione al Comune?
No, sono adempimenti distinti e verso enti diversi: il CIN si chiede al Ministero del Turismo, la SCIA o la CIA allo sportello unico del Comune. In più Regioni la comunicazione al Comune è anzi il passaggio che precede l'iscrizione dell'immobile nella banca dati regionale, che è la condizione per arrivare al CIN. Salta il primo passaggio e l'ultimo non si chiude.
Entro quando va presentata se affitto da anni?
Il termine lo fissa la legge regionale ed è stato modificato più volte, quindi va letto sull'atto vigente e non su una guida. In Puglia la norma regionale concede trecentosessantacinque giorni dall'entrata in vigore dell'articolo a chi era già avviato; in Sicilia il decreto del giugno 2025 indicava il 30 giugno 2026 per l'adeguamento, ma a maggio 2026 la legge regionale è stata emendata. La data va verificata sul bollettino ufficiale della Regione.
Quanti appartamenti si possono affittare senza diventare imprenditori?
Le soglie sono due e non coincidono, quella regionale e quella fiscale. Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica a non più di due appartamenti per periodo d'imposta e oltre quella soglia l'attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale; sul piano regionale il decreto siciliano e la legge abruzzese indicano quattro unità. Lo stesso proprietario può quindi ricadere in due qualificazioni diverse: è un caso da portare a un professionista.
Chi firma la pratica, il proprietario o il gestore?
La presenta il soggetto che esercita l'attività di locazione, che può essere il proprietario o chi ha la disponibilità dell'immobile a altro titolo. Il decreto siciliano precisa che quando l'attività è esercitata tramite società la SCIA è presentata dal legale rappresentante. Un property manager può curare la preparazione e l'invio, ma chi deve figurare come titolare va confermato dal SUAP del Comune.