Dal 1° gennaio 2026, chi destina tre o più appartamenti agli affitti brevi rientra nella presunzione di attività d'impresa, con obbligo di partita IVA. Sotto quella soglia si resta nell'affitto breve "tra privati" con cedolare secca. È il vero spartiacque fiscale del settore, e va conosciuto prima di comprare il terzo immobile.
La soglia dei tre immobili, in breve
La regola separa due mondi. Con uno o due appartamenti affittati a breve puoi restare nella locazione breve "tra privati", con la cedolare secca. Dal terzo immobile la legge presume che stai svolgendo un'attività d'impresa: serve la partita IVA e cambia tutto l'inquadramento.
È una presunzione legata al numero di immobili destinati all'affitto breve nell'anno, non a quanto guadagni. Per questo va valutata prima: è il conteggio delle case, non il fatturato, a farti scattare oltre la soglia.
Cosa cambia in pratica con la partita IVA
Aprire la partita IVA non è solo un adempimento formale. Significa scegliere un regime fiscale (forfettario oppure ordinario), iscriversi alla gestione previdenziale, tenere una contabilità e, di norma, affidarsi a un commercialista.
Cambia anche la tassazione: si esce dalla cedolare secca e si entra nel reddito d'impresa, con contributi INPS e obblighi dichiarativi diversi. Non è necessariamente uno svantaggio, ma è una scelta da fare con un professionista, numeri alla mano.
- Apertura partita IVA e scelta del regime (forfettario/ordinario)
- Iscrizione alla gestione previdenziale INPS
- Contabilità e dichiarazioni dedicate
- Adempimenti degli affitti brevi comunque dovuti: CIN, comunicazione ospiti, imposta di soggiorno
Cedolare secca o partita IVA: le differenze
Finché resti privato, la cedolare secca sugli affitti brevi è del 21% sul primo immobile e sale al 26% dal secondo. Superata la soglia, si ragiona invece in termini di impresa. Ecco il confronto essenziale.
| Aspetto | Privato (cedolare) | Impresa (partita IVA) |
|---|---|---|
| Quando | Fino a 2 immobili | Da 3 immobili in su |
| Tassazione | 21% (1° immobile), 26% (dal 2°) | Reddito d'impresa (forfettario o ordinario) |
| Contributi INPS | No | Sì |
| Contabilità | Minima | Sì, con commercialista |
| CIN e adempimenti | Sì | Sì |
Come si contano gli immobili
Il conteggio riguarda gli appartamenti che destini agli affitti brevi, non tutte le case che possiedi: una casa data in affitto lungo o tenuta per te non entra nel conto ai fini di questa soglia.
Il punto delicato è la programmazione. Se hai due immobili e stai valutando il terzo, quel passaggio va pianificato prima con il commercialista: è lì che si decide se conviene diventare impresa o cambiare strategia.
Come non diventare impresa senza volerlo
Molti proprietari scoprono la soglia dopo aver comprato, quando ormai la scelta è obbligata. Conoscerla prima apre alternative: distribuire gli immobili tra più intestatari del nucleo, valutare l'affitto medio su alcuni, o affidarli a un gestore professionale.
- Pianificare l'acquisto del terzo immobile con il commercialista
- Valutare intestazioni diverse all'interno del nucleo familiare
- Considerare l'affitto a medio termine su parte degli immobili
- Affidare la gestione a un property manager che opera già come impresa
La via più semplice: delegare la complessità
Nella nostra esperienza, la soglia dei tre immobili è il momento in cui molti proprietari e agenzie decidono di non gestire più in proprio: diventare impresa turistica non è nel loro mestiere. Affidando gli immobili a chi già opera in regime d'impresa ti tieni la rendita e lasci a noi burocrazia, CIN, comunicazioni e fisco della gestione.
È lo stesso motivo per cui molte agenzie immobiliari ci affidano gli appartamenti invenduti o sfitti: li facciamo rendere senza trasformarsi in operatori turistici.
Contenuto informativo, aggiornato alla data di pubblicazione: non sostituisce una consulenza professionale. Per il tuo caso specifico, verifica con un professionista o contattaci.
Si occupa dell'acquisizione e del rapporto con i proprietari: valutazioni fatte sui numeri, anche quando il numero dice di lasciar perdere. Segue insieme a Stefano l'appartamento che gestiamo nel centro di Dozza, con cui l'agenzia è Superhost su Airbnb.
Si occupa di: redditività e valutazioni · rapporto con i proprietari · fisco e adempimenti. Chi scrive su questo blog →
Fonti
- Regime fiscale delle locazioni brevi — Agenzia delle Entrate
- Legge di Bilancio 2026 (disposizioni su locazioni brevi) — Gazzetta Ufficiale, 2026
Domande frequenti
Da quanti immobili serve la partita IVA per gli affitti brevi?
Dal terzo immobile destinato agli affitti brevi scatta, dal 2026, la presunzione di attività d'impresa e l'obbligo di partita IVA. Con uno o due immobili puoi restare privato con la cedolare secca. Verifica sempre la tua situazione con un commercialista.
Quanto è la cedolare secca sugli affitti brevi?
La cedolare secca è del 21% sul primo immobile e del 26% dal secondo in poi. È un regime riservato a chi affitta come privato, cioè entro la soglia oltre la quale scatta l'attività d'impresa.
Le case affittate a lungo termine contano nella soglia?
No. La soglia riguarda gli immobili destinati agli affitti brevi. Una casa in affitto tradizionale o tenuta per uso personale non rientra nel conteggio ai fini della presunzione d'impresa per gli affitti brevi.
Conviene aprire la partita IVA o restare privato?
Dipende dai numeri: quanti immobili, quanto rendono, quali costi. Non c'è una risposta valida per tutti. È una valutazione da fare con un commercialista prima di superare la soglia dei tre immobili, non dopo.
Serve comunque il CIN se ho la partita IVA?
Sì. Il codice identificativo nazionale (CIN), la comunicazione degli ospiti e l'imposta di soggiorno restano obbligatori sia da privato sia da impresa. La partita IVA aggiunge adempimenti fiscali, non sostituisce quelli degli affitti brevi.