La ritenuta del 21% che gli intermediari applicano sugli affitti brevi è un acconto d'imposta, non l'imposta definitiva: non chiude i conti con il fisco. Il canone va dichiarato al lordo, l'imposta si ricalcola sul reddito e da questa si sottrae quanto è già stato trattenuto. Il lavoro vero è riconciliare l'estratto conto con la certificazione.
La ritenuta non è la tassa: è un acconto
Quando un ospite paga il soggiorno sulla piattaforma, il denaro non arriva mai integro sul conto del proprietario. Chi esercita attività di intermediazione immobiliare o gestisce un portale telematico, se incassa il canone o interviene nel pagamento, agisce come sostituto d'imposta: trattiene il 21% dei corrispettivi lordi e lo versa all'erario. L'obbligo vale per tutti gli intermediari, residenti in Italia o no, e non dipende dal regime fiscale scelto dal proprietario.
Quel 21% non è un'imposta ulteriore e non è un'imposta definitiva. Dal 2024 la ritenuta si considera operata sempre a titolo di acconto, qualunque sia il regime adottato dal beneficiario: la legge di bilancio 2024 ha eliminato la vecchia distinzione fra ritenuta d'acconto e ritenuta d'imposta. Il proprietario deve comunque determinare l'imposta dovuta per ciascun periodo d'imposta, scomputare le ritenute subite e versare l'eventuale saldo.
Il riferimento di legge è l'articolo 4 del decreto legge n. 50 del 2017, la norma che l'Agenzia delle Entrate richiama ancora nella sua guida aggiornata ad aprile 2026. Le stesse disposizioni sono state riordinate in un capo dedicato del nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo n. 117 del 2026: il numero di articolo citato nei modelli può quindi cambiare nel tempo, e va controllato alla fonte.
Le tre voci che si sovrappongono sull'estratto conto
Sull'estratto conto di una piattaforma le trattenute si sommano e sembrano una cosa sola. Sono invece voci di natura diversa: la commissione è il prezzo del servizio di intermediazione e resta all'intermediario, la ritenuta è un prelievo fiscale che finisce all'erario, l'imposta di soggiorno è un tributo comunale dovuto da chi pernotta. Confonderle porta a dichiarare un importo sbagliato e a non recuperare quello che è già stato pagato.
La distinzione non è soltanto contabile. La commissione, quando è trattenuta dall'intermediario sul canone dovuto al proprietario in base al contratto, concorre al corrispettivo lordo su cui si calcola la ritenuta. Se invece è addebitata direttamente all'ospite, oppure addebitata al proprietario che non la riaddebita all'ospite, non entra nella base della ritenuta. Restano fuori dal corrispettivo lordo anche i depositi cauzionali e le penali, che sono somme di natura diversa dal corrispettivo.
Sull'imposta di soggiorno la norma delle locazioni brevi è netta: il soggetto che incassa il canone, o che interviene nel pagamento, è responsabile del pagamento del tributo, con diritto di rivalsa sull'ospite e con l'obbligo di presentare la dichiarazione. Chi affitta non è un semplice esattore. Importi, esenzioni e modalità di versamento sono però stabiliti dal regolamento del singolo Comune e vanno verificati lì, Comune per Comune.
| Voce trattenuta | Chi la applica | Che natura ha | Dove finisce |
|---|---|---|---|
| Commissione di intermediazione | La piattaforma o l'agenzia | Corrispettivo di un servizio, quindi un costo di gestione | Resta all'intermediario |
| Ritenuta del 21% | L'intermediario, in qualità di sostituto d'imposta | Acconto sull'imposta dovuta dal proprietario | Versata all'erario e certificata al proprietario |
| Imposta di soggiorno | Chi incassa il canone o interviene nel pagamento | Tributo comunale a carico di chi pernotta | Versata al Comune, con diritto di rivalsa sull'ospite |
| Deposito cauzionale o penale | L'intermediario o il proprietario | Somma diversa dal corrispettivo della locazione | Non è soggetta a ritenuta |
Dove si ritrova quello che è stato trattenuto
La ritenuta operata non resta un mistero dell'estratto conto: l'intermediario che la applica deve versarla e deve certificarla. Il documento è la Certificazione Unica, che contiene una sezione dedicata ai corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. Al suo interno compaiono l'importo del corrispettivo lordo e l'importo della relativa ritenuta operata, riferiti al periodo di locazione e alla singola unità immobiliare.
La Certificazione Unica va consegnata a chi percepisce le somme entro il 16 marzo del periodo d'imposta successivo a quello cui si riferiscono i redditi certificati. Gli stessi dati confluiscono nella dichiarazione precompilata, che espone separatamente il reddito certificato e la ritenuta subita. La certificazione riporta anche il codice identificativo nazionale dell'immobile, mentre nel modello 2026 non sono più richiesti i dati catastali.
Se la certificazione non arriva, o arriva incompleta, il canone resta comunque da dichiarare: l'onere di dichiarare correttamente il reddito è del proprietario, non della piattaforma. Per questo conviene archiviare i documenti mese per mese, invece di rincorrerli a marzo. Quello che serve per ricostruire un anno di incassi è poco e sta tutto in una cartella, purché venga riempita mentre l'anno passa.
- Gli estratti conto o i riepiloghi dei pagamenti di ogni piattaforma, mese per mese
- Il dettaglio per prenotazione: importo pagato dall'ospite, commissione, ritenuta, importo accreditato
- Le Certificazioni Uniche ricevute, una per ciascun intermediario che ha operato la ritenuta
- Le fatture delle commissioni di intermediazione addebitate al proprietario
- Le ricevute degli incassi arrivati fuori piattaforma, con data e modalità di pagamento
- Le ricevute e le comunicazioni relative all'imposta di soggiorno, distinte per Comune
- Gli estratti del conto bancario su cui arrivano gli accrediti, per riconciliare le somme
Si dichiara il lordo, non l'accreditato
Qui si concentra l'errore più costoso. La base da dichiarare è il corrispettivo lordo indicato nel contratto, cioè l'intero importo che l'ospite è tenuto a versare al locatore. Non è l'importo bonificato sul conto. Sugli affitti brevi non si applica nemmeno l'abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime ordinario di tassazione dei canoni di locazione: la base imponibile è piena.
La catena è questa: canone lordo, meno la commissione dell'intermediario, meno la ritenuta operata, uguale importo accreditato. Chi dichiara l'ultima riga di quella catena dichiara meno del dovuto e, come effetto secondario, perde anche il diritto a recuperare la ritenuta, perché la ritenuta è già dentro l'importo che ha deciso di non dichiarare. Le voci vanno separate e trattate ognuna per quello che è.
Nel lordo entra anche il corrispettivo dei servizi accessori addebitato in modo forfettario: pulizia finale compresa nel prezzo, biancheria, servizi inclusi nel pacchetto. Restano fuori soltanto le spese sostenute direttamente dall'ospite oppure riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Il perimetro, quindi, è più largo di quanto sembri leggendo la sola riga del canone su una prenotazione.
Il principio, senza entrare nei quadri della dichiarazione, sta in tre passaggi: si dichiara quello che l'ospite ha pagato, si calcola l'imposta su quella base secondo il regime prescelto, e da quell'imposta si sottraggono le ritenute già subite. La compilazione riga per riga, con i righi e i quadri da usare, è materia da affidare al proprio consulente fiscale.
Quando la ritenuta non c'è
L'obbligo di ritenuta scatta solo se un intermediario incassa il canone o interviene nel pagamento. Su una prenotazione diretta pagata con bonifico al proprietario, o incassata all'arrivo, nessuno trattiene nulla: l'imposta resta interamente da versare dal proprietario, con le scadenze di acconto e saldo previste per il regime applicato. Il canone incassato è lo stesso, l'imposta dovuta è la stessa, ma non esiste alcun anticipo già pagato da scomputare.
Ci sono poi casi in cui l'intermediario è coinvolto e la ritenuta comunque non si applica. Se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, l'intermediario non ha la materiale disponibilità delle somme e non opera la ritenuta, anche quando consegna l'assegno. Banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste e servizi di pagamento digitale non la operano: intervengono come prestatori di servizi di pagamento, non come intermediari immobiliari.
Fuori dal perimetro delle locazioni brevi l'obbligo non esiste affatto: locazioni abitative di durata superiore a trenta giorni, locazioni effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa, immobili non abitativi. Sapere in anticipo su quali incassi non arriverà nessun anticipo d'imposta cambia il modo di accantonare il denaro durante l'anno, perché a fine anno il saldo da versare su quella parte di incassi sarà pieno.
Se la ritenuta supera l'imposta dovuta
Un acconto può risultare superiore all'imposta effettivamente dovuta. Succede, per esempio, quando il contratto è stipulato da un solo comproprietario e la ritenuta viene operata e certificata soltanto nei suoi confronti, mentre il reddito è imputato pro quota a tutti i titolari del diritto reale. Succede anche in caso di recesso dal contratto, quando la ritenuta era già stata operata, versata e certificata dall'intermediario.
La ritenuta subita si scomputa dall'imposta dovuta e, quando non c'è capienza per scomputarla, la maggior ritenuta può essere chiesta a rimborso. Strade praticabili e tempi dipendono dal caso concreto, dal regime scelto e dalla posizione complessiva del contribuente: è una verifica da fare con il proprio commercialista, documenti alla mano, prima di dare per perso qualcosa.
Vale anche il contrario, ed è la situazione più frequente. Se l'imposta dovuta è superiore alle ritenute subite resta un saldo da versare, e va messo da parte. Un acconto del 21% calcolato sul lordo non coincide quasi mai con l'imposta finale, perché l'aliquota effettiva dipende dal regime applicato e dal numero di immobili destinati alla locazione breve in quel periodo d'imposta.
In queste situazioni l'eccedenza non si perde.
La riconciliazione che facciamo a fine anno
A dicembre mettiamo in fila due colonne per ogni immobile che gestiamo: da un lato quello che gli ospiti hanno pagato, dall'altro quello che è arrivato sul conto del proprietario. In mezzo stanno le commissioni, le ritenute e, dove il Comune lo prevede, l'imposta di soggiorno. Se le due colonne non si chiudono, la differenza ha sempre un nome, e va trovato prima di consegnare i numeri al commercialista.
Il proprietario che gestisce da solo ci porta quasi sempre il totale accreditato dalla banca e lo chiama incasso dell'anno. È il numero sbagliato, e produce due danni contemporaneamente: una dichiarazione più bassa del dovuto e una ritenuta già pagata che nessuno recupera. La cifra che il fisco vuole vedere non è quella che il proprietario ha visto sul conto.
L'altro punto che sistemiamo spesso è il doppio canale. Quando un appartamento lavora su più piattaforme e riceve anche prenotazioni dirette, arrivano più certificazioni e su una parte degli incassi non c'è nessuna ritenuta. Teniamo perciò un registro per prenotazione, con importo pagato dall'ospite, commissione, ritenuta e accredito, e in primavera lo confrontiamo riga per riga con le Certificazioni Uniche ricevute.
Non compiliamo dichiarazioni e non diamo pareri fiscali: il nostro lavoro si fonda sul consegnare al commercialista numeri già riconciliati e documenti già ordinati, e si ferma lì. Su come tassare quel reddito, su che cosa scomputare e su che cosa chiedere a rimborso decide chi firma la dichiarazione, insieme al proprietario e sulla base della sua situazione complessiva.
Contenuto informativo, aggiornato alla data di pubblicazione: non sostituisce una consulenza professionale. Per il tuo caso specifico, verifica con un professionista o contattaci.
Si occupa dell'acquisizione e del rapporto con i proprietari: valutazioni fatte sui numeri, anche quando il numero dice di lasciar perdere. Segue insieme a Stefano l'appartamento che gestiamo nel centro di Dozza, con cui l'agenzia è Superhost su Airbnb.
Si occupa di: redditività e valutazioni · rapporto con i proprietari · fisco e adempimenti. Chi scrive su questo blog →
Fonti
- Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari (guida, aprile 2026) — Agenzia delle Entrate, 2026
- Locazioni brevi: le regole per gli intermediari — Agenzia delle Entrate, 2026
- Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024: la ritenuta è sempre a titolo di acconto — Agenzia delle Entrate, 2026
- Certificazione unica 2026: che cos'è e termini di consegna — Agenzia delle Entrate, 2026
Domande frequenti
La ritenuta del 21% di Airbnb chiude i conti con il fisco?
No, è un acconto e non l'imposta definitiva. Il canone va dichiarato al lordo, l'imposta si determina sul reddito del periodo e da quella si sottraggono le ritenute già subite. Dal 2024 la ritenuta è sempre operata a titolo di acconto, qualunque sia il regime fiscale adottato.
La ritenuta si calcola sul canone lordo o su quello che arriva sul conto?
Sul lordo: l'aliquota del 21% si applica all'intero importo che l'ospite è tenuto a versare al locatore, senza l'abbattimento forfettario del 5% del regime ordinario. Se la commissione è trattenuta dall'intermediario sul canone dovuto al proprietario rientra nella base; depositi cauzionali e penali no.
Commissione della piattaforma e ritenuta fiscale sono la stessa cosa?
No, sono due voci distinte. La commissione è il prezzo del servizio di intermediazione e resta all'intermediario, mentre la ritenuta è un prelievo fiscale che l'intermediario versa all'erario e certifica al proprietario. La prima è un costo di gestione, la seconda un acconto d'imposta da recuperare in dichiarazione.
Quale documento certifica la ritenuta subita e quando arriva?
La Certificazione Unica, rilasciata dall'intermediario che ha operato la ritenuta, con una sezione dedicata alle locazioni brevi che riporta corrispettivo lordo e ritenuta operata. Va consegnata entro il 16 marzo del periodo d'imposta successivo a quello dei redditi certificati e i dati confluiscono nella dichiarazione precompilata.
Se l'ospite paga fuori piattaforma, chi versa la ritenuta?
Nessuno la versa, perché senza un intermediario che incassi il canone o intervenga nel pagamento la ritenuta non è dovuta: l'imposta va versata per intero dal proprietario secondo le scadenze del regime applicato. Lo stesso vale per l'assegno bancario intestato al locatore e per i pagamenti gestiti solo da banche o servizi di pagamento.
Che cosa succede se la ritenuta subita è più alta dell'imposta dovuta?
L'eccedenza si recupera: la ritenuta si scomputa dall'imposta dovuta e, quando non c'è capienza, la maggior ritenuta può essere chiesta a rimborso. Capita con gli immobili in comproprietà quando il contratto è intestato a uno solo, oppure in caso di recesso dopo che la ritenuta è già stata certificata. Il percorso concreto lo valuta il commercialista.