Airbnb non applica una commissione unica: esistono due modelli. In quello condiviso l'host paga una quota bassa (spesso intorno al 3%) e l'ospite una commissione di servizio a parte; in quello a solo host la commissione è tutta tua, più alta. Le percentuali cambiano nel tempo e per Paese: quello che conta davvero è quanto ti resta netto.
Come funziona la commissione di Airbnb: due modelli, non uno
Airbnb non trattiene una percentuale fissa uguale per tutti. Il costo dipende da quale modello di commissione è attivo sul tuo annuncio. I modelli sono due e cambiano chi paga e quanto.
Nel modello condiviso il peso è diviso: l'host paga una quota bassa e l'ospite paga una commissione di servizio a parte, al momento della prenotazione. Nel modello a solo host, invece, la commissione è tutta a carico tuo, con una percentuale più alta, e l'ospite non vede alcun costo aggiuntivo.
Le percentuali esatte cambiano nel tempo, per Paese e per tipo di annuncio. Qui trovi gli ordini di grandezza per ragionare; per le cifre precise verifica sempre le condizioni aggiornate nel tuo account Airbnb prima di fissare i prezzi.
- Modello condiviso: quota bassa all'host (spesso intorno al 3%) più una commissione di servizio a carico dell'ospite.
- Modello a solo host: una commissione unica, più alta, tutta a carico dell'host; l'ospite non paga il servizio.
- Quale dei due si applica dipende dal tipo di annuncio e dagli strumenti che usi, come un channel manager.
Modello condiviso e modello solo host: le differenze reali
La differenza tra i due modelli non è solo la percentuale. Cambia chi sostiene il costo e come appare il prezzo all'ospite. Capirlo ti evita confronti sbagliati.
Il modello condiviso è il più diffuso tra gli host privati e i piccoli gestori. L'host cede poco, l'ospite paga la sua quota alla prenotazione. Il prezzo finale che l'ospite vede è più alto della tariffa base, ma la commissione a tuo carico resta contenuta.
Il modello a solo host è tipico di alberghi e gestori professionali che collegano Airbnb a un channel manager. La commissione è unica e più alta, ma tutta lato host: l'ospite vede un prezzo pulito, senza servizio aggiunto. Chi lavora su più portali spesso lo adotta per uniformare tariffe e regole tra i canali.
| Aspetto | Modello condiviso | Modello solo host |
|---|---|---|
| Chi paga la commissione | Host (quota bassa) e ospite (servizio) | Solo l'host, con un'unica commissione |
| Ordine di grandezza per l'host | Spesso intorno al 3% | Più alto, tipicamente a doppia cifra |
| Cosa vede l'ospite | Prezzo più commissione di servizio | Un prezzo unico, senza servizio a parte |
| Tipico di | Host privati e piccoli gestori | Alberghi e gestori con channel manager |
Airbnb e Booking: due logiche di commissione diverse
Confrontare Airbnb e Booking guardando solo la percentuale porta fuori strada. Le due piattaforme seguono logiche diverse, non solo numeri diversi.
Booking arriva dal mondo alberghiero: la commissione è di norma interamente a carico della struttura ed è più alta rispetto alla quota host del modello condiviso di Airbnb. Non ci sono cifre garantite: variano per mercato, programmi e visibilità, e vanno verificate sul centro assistenza ufficiale.
Ma una commissione più alta non significa automaticamente meno guadagno. Se un canale ti riempie notti che sarebbero rimaste vuote, può valere più di uno con commissione bassa e calendario semi-vuoto. Il confronto giusto è sul risultato, non sulla singola percentuale.
- Airbnb, modello condiviso: quota host bassa (spesso intorno al 3%), l'ospite paga il servizio.
- Airbnb, solo host: commissione unica più alta, tutta lato host.
- Booking: commissione di norma tutta sulla struttura, in genere più alta e variabile per mercato.
- Regola pratica: conta quanto ti resta netto per canale, non chi ha la percentuale più bassa.
Oltre la commissione: gli altri costi da mettere in conto
La commissione è solo una delle voci che separano il prezzo di listino da quello che ti arriva in banca.
C'è l'IVA sulle commissioni, che a seconda del tuo profilo fiscale può gravare sulla quota trattenuta dalla piattaforma. C'è la pulizia, che imposti tu e di solito paga l'ospite, ma che se è troppo alta scoraggia i soggiorni brevi. E ci sono le imposte sul reddito e l'imposta di soggiorno, con logiche del tutto diverse tra loro.
L'imposta di soggiorno, dove prevista, non è un tuo ricavo: la incassi dall'ospite e la versi al Comune. Le imposte sul reddito, invece, incidono sul tuo guadagno reale e dipendono dal regime fiscale che scegli. Metterle tutte in fila è l'unico modo per capire il netto.
| Voce di costo | A carico di | Nota |
|---|---|---|
| Commissione host (modello condiviso) | Host | Quota bassa, spesso intorno al 3%; verifica il valore aggiornato |
| Commissione di servizio | Ospite | Si somma al prezzo che vede l'ospite e alza il totale finale |
| Commissione unica (modello solo host) | Host | Più alta della quota host condivisa; l'ospite non paga il servizio |
| IVA sulle commissioni | Host (di norma) | Può gravare sulla commissione; dipende dal profilo fiscale e dal Paese |
| Pulizia | Ospite (di solito) | La imposti tu; se troppo alta scoraggia le brevi permanenze |
| Imposta di soggiorno | Ospite | La incassi e la versi al Comune; è pass-through, non un tuo ricavo |
| Imposte sul reddito | Host | Sul reddito da affitto breve; regime da valutare, come la cedolare secca |
Fermarsi lì è l'errore che fa sembrare un affitto più redditizio di quanto sia.
L'errore più costoso: guardare la commissione, non il netto
Molti proprietari scelgono il canale con la commissione più bassa e si fermano lì. È un ragionamento che sembra logico e quasi sempre lascia soldi .
La percentuale è solo un pezzo del puzzle. Un canale con commissione più alta può portarti più prenotazioni, tariffe medie migliori o ospiti che riempiono i periodi morti. A fine mese non conta quanto hai risparmiato di commissione, ma quanto ti è rimasto davvero.
Nella nostra gestione da Superhost guardiamo sempre il netto per canale, mese per mese: non la commissione più bassa, ma quanto resta in tasca al proprietario dopo commissioni, costi e imposte. È l'unico numero che dice la verità sulla resa di un immobile.
Come tenere conto delle commissioni nel prezzo
Se conosci il modello di commissione e gli altri costi, puoi costruire la tariffa a ritroso: parti dal netto che vuoi e aggiungi ciò che verrà trattenuto. Così il prezzo non è un numero a caso, ma un obiettivo.
Il punto delicato è non scaricare tutto sull'ospite. Alzare troppo la tariffa o la pulizia per coprire ogni costo rende l'annuncio meno competitivo e taglia le prenotazioni. L'equilibrio sta nel prezzare in modo che il netto regga senza spaventare chi prenota.
Su più canali questo lavoro va rifatto per ciascuno, perché commissioni e costi cambiano. Un prezzo unico copiato su tutti i portali quasi sempre penalizza il canale con le trattenute più alte.
- Parti dal netto obiettivo e aggiungi commissione, IVA e costi variabili per arrivare alla tariffa.
- Tratta la pulizia come parte del prezzo percepito: se è alta, l'ospite la somma alla tariffa e confronta.
- Rivedi il prezzo per canale: la stessa cifra su Airbnb e su Booking non lascia lo stesso netto.
- Verifica periodicamente le condizioni aggiornate: i modelli di commissione evolvono nel tempo.
Si occupa di ottimizzazione e operatività: annunci, prezzi dinamici, esperienza dell'ospite e recensioni. Cura con Davide l'appartamento di Dozza, il banco di prova su cui testiamo quello che poi raccontiamo qui.
Si occupa di: annunci e piattaforme · prezzi dinamici · esperienza ospite e recensioni. Chi scrive su questo blog →
Fonti
- Costi e commissioni per gli host — Airbnb — Centro assistenza, 2026
- Commissioni e condizioni per le strutture — Booking.com — Centro assistenza partner, 2026
Domande frequenti
Quanto trattiene Airbnb sull'host?
Dipende dal modello. Nel modello condiviso, il più diffuso tra gli host privati, la quota a carico dell'host è bassa, spesso intorno al 3%, mentre l'ospite paga a parte la commissione di servizio. Nel modello a solo host la commissione è unica e più alta, tutta lato host. Le cifre cambiano nel tempo: verifica sempre nel tuo account Airbnb.
Qual è la differenza tra modello condiviso e solo host?
Cambia chi paga la commissione. Nel modello condiviso il costo è diviso tra host (quota bassa) e ospite (commissione di servizio); nel modello a solo host paga tutto l'host con un'unica percentuale più alta, e l'ospite vede un prezzo senza servizio aggiunto. Il secondo è tipico di alberghi e gestori che usano un channel manager.
Le commissioni di Airbnb sono più basse di quelle di Booking?
Di norma sì, ma il confronto non è così semplice. La quota host del modello condiviso di Airbnb è bassa, mentre Booking mette in genere una commissione più alta e tutta sulla struttura. Quello che conta però è il netto per canale: una commissione più alta può convenire se porta più prenotazioni.
Si paga l'IVA sulle commissioni di Airbnb?
Può applicarsi, e dipende dal tuo profilo fiscale e dal Paese. Sulla commissione trattenuta dalla piattaforma l'IVA può gravare in modo diverso a seconda che tu abbia o meno una partita IVA. È una voce da non dimenticare nel calcolo del netto: per il tuo caso specifico conviene chiedere al commercialista.
La commissione include pulizia, tasse e imposta di soggiorno?
No, sono voci separate. La commissione è solo il costo della piattaforma; pulizia, imposte sul reddito e imposta di soggiorno seguono logiche proprie. L'imposta di soggiorno, in particolare, non è un tuo ricavo: la incassi dall'ospite e la versi al Comune.
Come calcolo quanto mi resta davvero da una prenotazione?
Parti dal prezzo e sottrai tutto ciò che esce. Togli la commissione host ed eventuale IVA, i costi variabili come la pulizia e ricorda che l'imposta di soggiorno è pass-through, non un ricavo. Sul risultato incideranno poi le imposte sul reddito. Il numero finale, non la percentuale di commissione, è la vera resa.