IMU e TARI sugli affitti brevi: i due costi che corrono anche a casa vuota

Due voci che corrono anche a casa vuota

Il conto di un affitto breve, nella testa di molti proprietari, si ferma a tre righe: quanto entra dalle notti vendute, quanto trattengono i portali, quanto chiede il fisco sul reddito. Fuori da quelle righe restano due tributi che il Comune chiede comunque, senza guardare a quante notti sono state vendute: l'IMU, dovuta per il solo fatto di possedere l'immobile, e la TARI, dovuta perché quei locali sono in grado di produrre rifiuti.

Sulla tassa rifiuti il punto è esplicito. Secondo il Dipartimento delle Finanze rileva la potenzialità del locale a produrre rifiuti, non l'utilizzo effettivo: la presenza di arredo o anche di una sola utenza di rete fa presumere l'utilizzo, e per restare fuori dal tributo servono insieme l'assenza di arredo e l'assenza di tutte le utenze. Un appartamento arredato, con luce e acqua allacciate, non è un immobile escluso: è un immobile che produce rifiuti in potenza.

L'asimmetria è tutta qui. I due tributi corrono su dodici mesi, l'incasso si concentra nei mesi in cui la casa si riempie. Su un appartamento in città la differenza si nota poco; su una casa di mare o di montagna, che vende poche settimane l'anno, lo stesso importo annuale si scarica su un numero molto più basso di notti. Ragionare su questi tributi prima di decidere se affittare, e non a rate ricevute, cambia il modo in cui si legge la resa.

IMU: che cosa cambia e che cosa non cambia affittando a turisti

L'IMU non guarda a come la casa viene usata, guarda a chi la possiede. Sono soggetti passivi il proprietario e il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie, oltre ad alcune figure particolari come il genitore assegnatario della casa familiare e il locatario in leasing. Chi occupa l'immobile non è contribuente IMU: l'ospite di un affitto breve non entra in alcun modo in questo rapporto tributario.

L'esenzione di cui si sente parlare come prima casa ha un perimetro preciso: il possesso dell'abitazione principale non costituisce presupposto dell'imposta, salvo per le unità nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. E abitazione principale, nella definizione della norma, è l'unità immobiliare in cui il possessore e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Una seconda casa non soddisfa quel requisito, quindi l'IMU è dovuta indipendentemente dal fatto che resti vuota o venga affittata.

Da qui la conclusione che spiazza molti: affittare a turisti non fa perdere un'esenzione che su una seconda casa non c'era, e non ne fa nascere una nuova. La destinazione turistica, in sé, non modifica la natura dell'immobile ai fini IMU. Quello che cambia da Comune a Comune, e da un anno all'altro, è l'aliquota: la legge statale fissa una misura standard per ciascuna fattispecie e il Comune la modifica in aumento o in diminuzione entro i limiti previsti.

Il numero da usare nel conto, quindi, non si trova in un articolo: si legge nel prospetto delle aliquote del proprio Comune, pubblicato sul portale del federalismo fiscale del Dipartimento delle Finanze, insieme alle eventuali detrazioni. Il calendario, invece, è nazionale: due rate, acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre, con il saldo calcolato sulle aliquote pubblicate dal Comune, oppure un versamento unico entro giugno.

TARI: chi la paga in una locazione breve

La tassa rifiuti è dovuta da chi possiede o detiene a qualsiasi titolo locali suscettibili di produrre rifiuti urbani. Quando la detenzione è stabile e supera i sei mesi, il tributo è dovuto dal soggetto che utilizza l'immobile: nelle locazioni lunghe l'utenza passa all'inquilino, che diventa intestatario e paga per il periodo del contratto. È la regola che la maggior parte dei proprietari conosce, ed è anche l'origine dell'equivoco sugli affitti brevi.

Sulle detenzioni brevi la regola si capovolge. In caso di detenzione di durata non superiore a sei mesi la tassa non è dovuta dall'utilizzatore e resta esclusivamente in capo al possessore, cioè al proprietario o al titolare del diritto reale. Un soggiorno turistico dura giorni, non mesi: la soglia dei sei mesi non viene nemmeno sfiorata e l'obbligo non si sposta sull'ospite. Anche con la casa occupata tutto l'anno da prenotazioni diverse, l'intestatario della TARI resta il proprietario.

La conseguenza pratica è che non esiste un modo di far pagare la TARI agli ospiti come tributo: si può solo tenerne conto nel prezzo delle notti, come qualsiasi altro costo fisso. Resta invece un obbligo formale spesso dimenticato: quando la casa passa da abitazione a immobile dato in locazione turistica, al Comune va presentata una dichiarazione di iscrizione o di variazione, con un termine fissato dal regolamento comunale. A Rimini, per esempio, è di novanta giorni dall'inizio o dalla variazione della detenzione.

La classificazione TARI dell'immobile affittato a turisti

Il meccanismo di calcolo distingue utenze domestiche e utenze non domestiche. Per le domestiche la quota fissa nasce dalla superficie moltiplicata per la tariffa unitaria corrispondente al numero degli occupanti, mentre la quota variabile dipende dagli occupanti; per le non domestiche entrambe le quote si applicano alla superficie, secondo categorie di attività con diversa potenzialità di produzione dei rifiuti. Una casa affittata a turisti non ha occupanti stabili da dichiarare: è qui che il modello di calcolo si incrina.

Per questo diversi Comuni hanno scritto nel regolamento una regola dedicata, e le soluzioni non coincidono. Il Comune di Rimini, per esempio, prevede che agli immobili adibiti ad attività ricettiva svolta in forma non imprenditoriale, dai bed and breakfast agli appartamenti ammobiliati per uso turistico alle locazioni brevi, si applichi la tariffa corrispondente a una categoria specifica, indipendentemente dal periodo di locazione e dal numero di pernottamenti, motivandolo con la maggiore produzione di rifiuti rispetto a un normale uso residenziale.

Altrove la casa affittata a turisti finisce fra le utenze non domestiche, altrove resta trattata come abitazione, altrove ancora la tariffa segue i giorni di effettiva locazione. Il Comune può inoltre prevedere riduzioni facoltative, per esempio per le abitazioni a uso limitato e discontinuo o per l'uso stagionale, che vanno richieste e non arrivano da sole. L'unico documento che risponde è il regolamento TARI del proprio Comune, e la telefonata all'ufficio tributi va preparata con domande precise.

• Come è classificato, nel regolamento TARI, un appartamento dato in locazione turistica: utenza domestica o non domestica?
• Esiste una categoria o una tariffa dedicata alle attività ricettive svolte in forma non imprenditoriale, e quale?
• La classificazione segue i giorni di effettiva locazione o si applica per l'intero anno?
• Quanti occupanti vengono attribuiti all'utenza quando nell'immobile non risiede nessuno?
• Quale dichiarazione va presentata nel passaggio da abitazione a immobile affittato, e con quale termine?
• Sono previste riduzioni per uso limitato e discontinuo o per uso stagionale, e a quali condizioni?
• Quante rate e quali scadenze di versamento sono previste per l'anno in corso?

Le tre voci comunali da non confondere

IMU, TARI e imposta di soggiorno finiscono spesso nello stesso discorso e non hanno niente in comune, a parte il destinatario. La prima colpisce il possesso di un immobile, la seconda la produzione potenziale di rifiuti, la terza il pernottamento dell'ospite. Confonderle porta a due errori simmetrici: pensare che con l'imposta di soggiorno l'ospite abbia già coperto tutto, oppure caricare sull'ospite un tributo che per legge resta in capo al proprietario.

Sull'imposta di soggiorno vale una precisazione, perché è la voce che genera più equivoci: non tutti i Comuni possono istituirla e chi affitta non è un semplice esattore. Il soggetto passivo è l'ospite, ma del pagamento risponde chi incassa il canone, con diritto di rivalsa e con l'obbligo di presentare la dichiarazione telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo. Il tributo, insomma, resta dovuto anche quando l'ospite non lo versa.

Come si mettono nel conto annuale

Il metodo è semplice e va applicato prima, non dopo. Si mettono in colonna i costi che corrono anche a casa vuota, dall'IMU alla TARI passando per spese condominiali, quote fisse delle utenze e assicurazione, e si sommano su base annua. Quel totale è il pavimento: finché i ricavi non lo superano, il discorso non riguarda il margine, riguarda quanto manca per coprire i costi di possesso dell'immobile.

Il secondo passaggio è dividere quel pavimento per le notti che la casa può realisticamente vendere in una stagione, non per quelle del calendario. È il conto che spiega perché due appartamenti con la stessa tariffa per notte non rendono allo stesso modo: quello con una stagione lunga distribuisce i costi fissi su molte notti, quello con una stagione corta li concentra su poche, e la differenza resta tutta nel risultato finale.

Il terzo passaggio è ripetere l'operazione ogni anno. Le aliquote IMU si deliberano annualmente, le tariffe TARI seguono il piano economico finanziario del servizio rifiuti e il regolamento comunale può essere modificato: un conto fatto una volta sola invecchia in fretta. Delibere e regolamenti sono pubblici e consultabili, quindi l'aggiornamento è una verifica di mezz'ora, non un'indagine da specialisti.

Come impostiamo il conto di una casa stagionale

Quando un proprietario ci chiede una previsione, la prima domanda che facciamo non riguarda la tariffa per notte: riguarda quanto costa quella casa nei mesi in cui non produce nulla. Partire da lì evita di costruire un piano su un ricavo lordo che poi si assottiglia a ogni scadenza.

La sorpresa più frequente riguarda chi ha comprato guardando la tariffa per notte degli annunci simili e non la lunghezza della stagione. In Emilia-Romagna, fra collina e borghi, ci sono case che lavorano bene per pochi mesi: il ricavo per notte è buono, il numero di notti vendibili è limitato, e i tributi comunali arrivano comunque, indipendentemente da come è andata la stagione.

Nella pratica, prima di mettere online un appartamento leggiamo due documenti: il prospetto delle aliquote IMU del Comune e il regolamento TARI, per capire in quale categoria finisce un immobile affittato a turisti e se il passaggio richiede una dichiarazione di variazione. Sono venti minuti di lettura che evitano una posizione da regolarizzare mesi dopo e un conto sbagliato per tutto il primo anno.

Su questi due tributi non facciamo i conti al posto di nessuno e non siamo uno studio fiscale: la classificazione e le aliquote le dà il Comune, la posizione complessiva del proprietario la valuta un commercialista. Il nostro compito è che quei numeri entrino nel foglio prima della decisione di affittare, e non a giugno con la scadenza già addosso.