Quanto si paga di tasse sugli affitti brevi dipende da quanto incassi e dal regime scelto: la cedolare secca applica un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa sul lordo, mentre l'IRPEF ordinaria usa gli scaglioni progressivi sul reddito. La regola generale parla di un'aliquota del 21% per la cedolare, ma la scelta va sempre verificata con un commercialista.
Da cosa dipende quanto si paga
Non esiste una cifra unica valida per tutti: quanto si paga di tasse sugli affitti brevi dipende da poche variabili che si combinano tra loro. Il punto di partenza è sempre il reddito da locazione, cioè quanto hai incassato nell'anno dagli ospiti.
Da property manager lo ripetiamo spesso ai proprietari: prima di guardare l'aliquota, conviene avere chiari gli incassi lordi e il regime fiscale scelto. Sono questi due elementi a muovere di più il conto finale.
- Il lordo: quanto hai incassato nell'anno dalle locazioni brevi
- I costi: se e quanto puoi sottrarre, a seconda del regime
- L'aliquota: la percentuale applicata secondo il regime scelto
I due modi per tassare gli affitti brevi
Il reddito da locazione breve si può tassare in due modi: con la cedolare secca, un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa che prende il posto dell'IRPEF e delle addizionali, oppure con l'IRPEF ordinaria, calcolata a scaglioni progressivi insieme agli altri tuoi redditi.
La differenza pratica è netta. Con la cedolare paghi una percentuale fissa sul canone incassato, ma non puoi dedurre i costi. Con l'IRPEF l'aliquota cresce con il reddito, però in alcuni casi puoi portare in deduzione alcune spese. Quale delle due convenga dipende dalla tua situazione complessiva.
| Aspetto | Cedolare secca | IRPEF ordinaria |
|---|---|---|
| Tipo di aliquota | Fissa (imposta sostitutiva) | A scaglioni progressivi |
| Base tassata | Il canone lordo incassato | Il reddito, con le regole IRPEF |
| Costi deducibili | No | Alcuni, secondo le regole |
| Si somma agli altri redditi | No, è sostitutiva | Sì, concorre al reddito complessivo |
L'aliquota della cedolare: 21% e il 26%
Come regola generale, l'aliquota ordinaria della cedolare secca sugli affitti brevi è del 21%. In alcuni casi, dal secondo immobile locato in poi, la normativa prevede un'aliquota del 26%: è un punto che cambia nel tempo e va sempre verificato sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Trattiamo queste percentuali come un orientamento, non come una certezza valida in ogni situazione. Le regole fiscali vengono aggiornate di frequente e la tua posizione può avere particolarità: prima di fare i conti, un controllo con il commercialista evita sorprese.
Un esempio illustrativo
Vediamo un esempio con numeri tondi, pensato solo per capire il meccanismo. Non sono medie di mercato né una stima del tuo caso: servono a mostrare come si passa dagli incassi all'imposta.
Immaginiamo di aver incassato 10.000 euro in un anno e di applicare, in via illustrativa, un'aliquota del 21%. L'imposta si ottiene applicando la percentuale al lordo; ciò che resta è quanto rimane dopo quell'imposta, prima di ogni altra valutazione.
| Voce | Importo (esempio illustrativo) |
|---|---|
| Incassi lordi nell'anno | 10.000 € |
| Aliquota illustrativa | 21% |
| Imposta (21% di 10.000 €) | 2.100 € |
| Restano dopo l'imposta | 7.900 € |
Come si sceglie tra cedolare e IRPEF
La scelta tra i due regimi non ha una risposta uguale per tutti: si valuta sul reddito complessivo, non solo sull'affitto. In linea di massima, la cedolare tende a convenire quando l'aliquota fissa è più bassa della tua aliquota IRPEF e non hai molti costi da dedurre.
Quando invece il reddito è contenuto o le spese sull'immobile sono importanti, a volte l'IRPEF ordinaria può risultare più conveniente. È una verifica da fare numeri alla mano, e per questo consigliamo sempre di affidarla a un commercialista.
- Confronta l'aliquota fissa della cedolare con la tua aliquota IRPEF
- Considera quanti costi potresti dedurre con il regime ordinario
- Ragiona sul reddito complessivo dell'anno, non solo sugli affitti
- Verifica le regole aggiornate con un professionista
Oltre alle imposte sul reddito: cosa ricordare
Le tasse sul reddito non sono l'unico aspetto da considerare quando si affitta a breve. Esistono adempimenti e voci diverse, come l'imposta di soggiorno che si incassa dagli ospiti e si riversa al Comune, che seguono regole proprie e non vanno confuse con la tassazione del reddito.
Da gestori lo vediamo di continuo: tenere ordinati incassi, certificazioni e documenti durante l'anno rende tutto più semplice al momento della dichiarazione. Per il quadro completo e sempre aggiornato, il riferimento resta il sito dell'Agenzia delle Entrate, affiancato dal proprio commercialista.
Contenuto informativo, aggiornato alla data di pubblicazione: non sostituisce una consulenza professionale. Per il tuo caso specifico, verifica con un professionista o contattaci.
Si occupa dell'acquisizione e del rapporto con i proprietari: valutazioni fatte sui numeri, anche quando il numero dice di lasciar perdere. Segue insieme a Stefano l'appartamento che gestiamo nel centro di Dozza, con cui l'agenzia è Superhost su Airbnb.
Si occupa di: redditività e valutazioni · rapporto con i proprietari · fisco e adempimenti. Chi scrive su questo blog →
Fonti
- Cedolare secca sulle locazioni — Agenzia delle Entrate
- Locazioni brevi: disciplina fiscale — Agenzia delle Entrate
- Redditi da locazione e dichiarazione — Agenzia delle Entrate
Domande frequenti
Quanto si paga di tasse sugli affitti brevi?
Dipende da quanto incassi e dal regime scelto: con la cedolare secca si applica un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa sul lordo, con l'IRPEF si usano gli scaglioni progressivi. Non c'è una cifra valida per tutti: il calcolo va fatto sulla tua situazione, meglio con un commercialista.
Qual è l'aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi?
Come regola generale è del 21%, con un'aliquota del 26% prevista in alcuni casi dal secondo immobile locato in poi. Sono percentuali da trattare come orientamento e da verificare sempre sul sito dell'Agenzia delle Entrate, perché le regole possono cambiare.
Conviene di più la cedolare o l'IRPEF ordinaria?
Non c'è una risposta valida per tutti: dipende dal tuo reddito complessivo e dai costi che potresti dedurre. La cedolare tende a convenire con aliquote IRPEF alte e pochi costi; l'IRPEF ordinaria nei casi opposti. È una verifica da fare con il commercialista.
Con la cedolare posso dedurre i costi dell'immobile?
No: la cedolare secca tassa il canone lordo incassato e non consente di dedurre i costi. È il rovescio della sua semplicità; se hai molte spese, vale la pena confrontarla con la tassazione ordinaria prima di scegliere.
L'imposta di soggiorno è una tassa sul mio reddito?
No: l'imposta di soggiorno si incassa dagli ospiti e si riversa al Comune, quindi non è una tassa sul tuo reddito da locazione. Segue regole proprie, distinte dalla tassazione del reddito, e varia da Comune a Comune.